Konsekwencje nowelizacji Ustawy o ustroju rolnym – omówienie zagadnienia w pytaniach i odpowiedziach

Konsekwencje nowelizacji Ustawy o ustroju rolnym – omówienie zagadnienia w pytaniach i odpowiedziach

Nowelizacja Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która weszła w życie 1 maja 2016 roku, mocna ograniczyła swobodę obrotu ziemią rolną w Naszym kraju. Konsekwencje wprowadzenia Ustawy w nowym brzmieniu dotykają między innymi właścicieli nieruchomości rolnych oraz potencjalnych nabywców działek pod budowy domów. W tym artykule odpowiadamy na najczęściej zadawane przez nich pytania.

Działki rolne nieobjęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego do niedawna stanowiły świetną alternatywę dla parceli typowo budowlanych. Grunty oferowane w atrakcyjnych cenach i dobrych lokalizacjach cieszyły się ogromną popularnością wśród prywatnych inwestorów chcących pozyskać tanie parcele pod domy jednorodzinne.

Nowelizacja Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego znacznie ograniczyła swobodę obrotu nimi -  między innymi uniemożliwiając sprzedawanie użytków rolnych o powierzchni powyżej 0,3 ha (3000m2) nieobjętych MPZP (stanowiących 75% polskich ziem rolnych) osobom niebędącym rolnikami.

Ustawa w nowym brzmieniu zablokowała potencjalnym inwestorom dostęp do tanich, a jednocześnie atrakcyjnie położonych działek pod budowy domów. Niemożliwe stało się między innymi nabycie większości parceli rolnych z możliwością wydania WZ w granicach terytorialnych miast wojewódzkich - 45% powierzchni Krakowa i 30% powierzchni Warszawy to właśnie takie działki.

Nowelizacja Ustawy dotknęła także właścicieli ziem rolnych. Szczególnie boleśnie uderzyła w tych posiadających działki w lokalizacjach o dużym potencjale -miastach wojewódzkich, wsiach podmiejskich i okolicach planowanych inwestycji drogowych. Zostali oni pozbawieni możliwości ich zbycia na atrakcyjnych warunkach.

Choć od wprowadzenia nowelizacji Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego minęło ponad pół roku, potencjalni inwestorzy oraz właściciele gruntów rolnych wciąż mają wiele pytań związanych z zagadnieniem. W tym artykule zebraliśmy te najczęściej zadawane i udzieliliśmy na nie wyczerpujących odpowiedzi.

Czy to już koniec tanich działek pod budowy domów -  jak nowelizacja Ustawy o ustroju rolnym wpłynęła na ceny działek budowlanych?

 „Kupimy działkę rolną za grosze i postawimy na niej dom.” To wizja, która przez długi czas towarzyszyła większości potencjalnych inwestorów domów jednorodzinnych. Niestety tylko Ci, którzy byli świadomi wprowadzanej w Sejmie nowelizacji, mogą ją zrealizować - oczywiście pod warunkiem, że kupili wymarzone parcele rolne nieobjęte MPZP na krótko przed tym, jak zmiany Ustawy weszły w życie.

Pozostali inwestorzy marzący o własnych domach, od 1 maja 2016 roku muszą nabywać działki przeznaczone w MPZP pod zabudowę lub takie, dla których wydano już Warunki Zabudowy. Rodzi to wiele wątpliwości wśród Internautów - zastanawiają się oni, czy mają szansę na znalezienie działki pod budowę domu w korzystnej cenie oraz jak będą kształtować się ceny parceli budowlanych w najbliższej przyszłości. Przyjrzyjmy się zatem cenom działek budowlanych.   

W czasie, w którym nowelizacja Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wchodziła w życie, analitycy, prawnicy i eksperci do spraw nieruchomości  prezentowali różne opinie dotyczące przewidywanych cen działek budowlanych. Według niektórych, zminimalizowanie podaży działek rolnych nadających się pod budowy domów jednorodzinnych powinno obniżyć ceny ofertowe parceli typowo budowlanych. Według innych, zwiększenie popytu na działki budowlane, który dotychczas był częściowo zaspokajany przez działki rolne z możliwością wydania Warunków Zabudowy, miało podwyższyć te ceny.

Po pół roku od nowelizacji Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego możemy ocenić sytuację z perspektywy czasu. Na grafice poniżej porównujemy średnie ceny ofertowe działek budowlanych w Polsce na kwiecień i maj 2016 oraz styczeń 2017.

średnia cena działki budowlanej w Polsce

Jak widać, tuż po wprowadzeniu w życie Nowelizacji Ustawy o ustroju rolnym ceny działek budowlanych w Polsce odrobinę poszły w górę. W maju 2016 roku średnia cena metra działki pod budowę domu na terenie Polski podniosła się o symboliczną złotówkę. Zjawisko to miało jednak charakter chwilowy. W kolejnych miesiącach ceny spadały zgodnie z kilkuletnim trendem. W styczniu 2017 roku za metr kwadratowy działki budowlanej w Polsce płaci się średnio 85,05zł – czyli o ponad 20 złotych mniej niż w kwietniu 2016.


Reklama

Jakie działki nie są objęte nowymi przepisami – które  grunty rolne wciąż nadają się pod budowy domów?

Ustawa o ustroju rolnym dopuszcza nabywanie ziem rolnych jedynie w celu prowadzenia na nich działalności w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej. Oznacza to, że nabywcy działek rolnych (rolnicy indywidualni, podmioty z prawem pierwokupu czy te,  które uzyskały zgodę nabycia od ANR) muszą prowadzić na nich działalność rolniczą.

Internautów interesują jednak wyjątki - działki wyłączone spod zapisów Ustawy o kształtowaniu Ustroju rolnego, które mogą być nabywane przez osoby fizyczne rolnikami niebędące.  Parcele takie muszą charakteryzować się niskim potencjałem rolnym, nadawać się na cele nierolnicze oraz spełniać z góry określone w przepisach warunki. Jakie? Odpowiadamy poniżej.

Nowelizacja Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczy działek rolnych nieobjętych Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Wszystkie, które według postanowień MPZP są przeznaczone na cele nierolnicze, nie są objęte zapisami Ustawy, nawet jeśli dotychczas były wykorzystywane w celach rolniczych. Można je tym samym sprzedawać i nabywać na starych zasadach, niezależnie od tego, jaką mają powierzchnię.

Nowelizacja nie obejmuje również działek rolnych o powierzchni poniżej 0,3 ha (3000m2).  Wyjątek ten ma jednak charakter nieco abstrakcyjny, bowiem od 2004 roku i wprowadzonych w nim regulacji Ustawy o gospodarce nieruchomościami  dzielenie gruntów rolnych na działki o powierzchni mniejszej niż 3000m2 jest zabronione. Oczywiście, można znaleźć takie nieruchomości, które zostały podzielone na mniejsze działki wcześniej  - stanowią one jednak niewielki odsetek wszystkich gruntów rolnych.

Ponadto, z ograniczeń nowelizacji Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wyłączone są grunty rolne o powierzchni do 0,5 ha (5000m2), które do 30 kwietnia 2016 były zabudowane istniejącymi budynkami. Są to tak zwane siedliska, czyli działki rolne z budynkami mieszkalnymi (bądź też gospodarczymi) wyłączone z produkcji rolnej. Stanowią ciekawą alternatywę dla pustych parceli - po ich zakupie w większości przypadków można wystąpić o pozwolenie na przebudowę.

Nowelizacja ustawy nie obejmuje także działek rolnych o dowolnej powierzchni, dla których wydano Warunki Zabudowy przez 30 kwietnia 2016 roku. To dobra informacja dla osób poszukujących tanich parceli pod budowy domów – możliwe, że te z wydanymi Warunkami Zabudowy są jeszcze w sprzedaży. Należy jednak liczyć się z tym, że takie działki są teraz droższe niż wtedy, gdy działki rolne dla inwestorów domów jednorodzinnych były ogólnodostępne.

konsekwencje nowelizacji ustawy o ustroju rolnym

Tak więc wciąż istnieją działki rolne, które można swobodnie nabywać i wykorzystywać pod budowy domów jednorodzinnych. Prawdą jest, że stanowią mniejszość wśród gruntów rolnych. Stanowią swego rodzaju towar deficytowy, dlatego są też nieco droższe od typowych działek rolnych, jakie można było kupić przed 1 maja 2016 roku.

Kto może nabyć działkę rolną na cele nierolnicze – dla kogo grunty rolne pod budowę domu?

Powyżej wymieniliśmy parcele wyłączone spod zapisów Ustawy, czyli takie, które mogą być nabywane przez wszystkich obywateli i cudzoziemców. Pozostałe działki nadają się jedynie na cele rolnicze, chyba że nabywane są przez uprzywilejowane podmioty.

Internauci często pytają o te podmioty. Zastanawiają się, czy mogą kupować działki rolne od osób bliskich i jeśli tak, to w jakim stopniu muszą być z nimi spokrewnieni. Myślą także nad tym, czy mogą nabyć uprawnienia do zakupu działek rolnych z innego tytułu. Odpowiadamy.

Lista podmiotów uprzywilejowanych do nabycia działki rolnej na cele inne niż rolnicze, co do których nie stosuje się zapisów nowelizacji Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jest dość kontrowersyjna. Parcelę rolną niezależnie od nowych przepisów mogą bowiem nabyć:

- osoby bliskie właściciela/zbywcy, czyli jego dziadkowie, rodzice, rodzeństwo (a także dzieci rodzeństwa), dzieci, wnuki, a także dzieci z adopcji czy rodzice adopcyjni

- osoby prawne działające w oparciu o przepisów dotyczących stosunków Państwa do Kościoła Katolickiego oraz innych kościołów i związków wyznaniowych, czyli między innymi parafie Kościoła Katolickiego oraz organizacje różnych związków wyznaniowych

- jednostki samorządu terytorialnego, czyli Urzędy Gmin i Miast, jak również Starostwa Powiatowe i Urzędy Wojewódzkie

- Parki Narodowe, o ile nabywają grunt w celu ochrony przyrody

Zgodnie z obowiązującym prawem statystyczny Kowalski ma możliwość nabycia działki rolnej pod budowę domu od członka rodziny. Właścicielem gruntu nie musi być jego najbliższy krewny (rodzic, dziecko) – może to być równie dobrze wujek czy ciocia.

Jak widać, przywilej zakupu ziemi rolnej bez względu na postanowienia Ustawy przypadł też  związkom wyznaniowym. Spowodowało to falę spekulacji dotyczących możliwości obejścia przepisów Ustawy poprzez np. utworzenie związku wyznaniowego deweloperów - jak na razie mają jednak one charakter czysto teoretyczny.


Ocena: 0.0

Autor tekstu

Zjadł zęby na budowlance – dość powiedzieć, że w branży siedzi od kilkudziesięciu lat. Prawdziwy człowiek orkiestra. Najdłużej związany z naszym portalem. Najczęściej udziela praktycznych porad związanych z budową i remontem. Prywatnie miłośnik żeglarstwa i kryminałów.