Kto i w jakich sytuacjach ma prawo pierwokupu działki?

Kto i w jakich sytuacjach ma prawo pierwokupu działki?

Jeżeli chodzi o sprzedaż nieruchomości, gruntu, lasu, portu, zaczynamy się zastanawiać kto może ją kupić i w jakich okolicznościach dochodzi do transakcji. A konkretnie….. kto i w jakich sytuacjach ma prawo pierwokupu działki, określonego terenu? Jeśli zastanawiasz się, czy to Ty masz prawo pierwokupu działki lub nieruchomości, to nasz artykuł powinien rozwiać Twoje wątpliwości! Warto przeanalizować szczegółowe zapisy mówiące o tym komu i w jakich sytuacjach przysługuje tzw. ustawowe prawo pierwokupu i pierwszeństwa.

Grunty
Grunty, źródło: Pixabay

Stan prawny

Wybierając działkę koniecznie należy sprawdzić jej stan prawny przed sfinalizowaniem transakcji lub wpłaceniem zadatku. Może się bowiem okazać, że nie mamy szans na nabycie upragnionego terenu. Stan prawny działki znajduje odzwierciedlenie w postaci wpisów w księdze wieczystej dla tej nieruchomości, a dokładnie w dziale III. Dział ten poświęcony jest ograniczonym prawom rzeczowym, czyli obciążeniom nieruchomości. Są to:

  • prawo przechodu, czyli przejazdu i przechodzenia przez działkę, jeśli sąsiedzi nie mają dostępu do drogi publicznej,
  • prawo nieodpłatnego użytkowania działki przez najbliższe 5 lat (np. przez najbliższą rodzinę właściciela),
  • a także prawo dzierżawy, z którym bardzo często jest powiązane właśnie prawo pierwokupu. Niestety, prawo to zaczyna działać dopiero w chwili zawarcia umowy kupna-sprzedaży między dotychczasowym właścicielem działki a nabywcą. Umowa ta zatem jest jedynie umową warunkową, a nie ostateczną.

Czyste księgi wieczyste
Czyste księgi wieczyste, źródło: Pixabay

Czyste księgi nie oznaczają czystej sprawy

Jeśli w księdze wieczystej nie ma wpisów, nie oznacza to, że ten stan odzwierciedla stan faktyczny, ponieważ obciążenie mogło zaistnieć niedawno. Dlatego należy sprawdzić w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, czy nie wpłynął nowy wniosek. Zdarza się tak jednak najczęściej w przypadku obciążenia hipoteki, a nie prawa pierwokupu. I ostatni etap sprawdzania, to potwierdzenie w dniu podpisywania umowy kupna-sprzedaży, iż notariusz sprawdził stan księgi wieczystej (powinien to zrobić w tym samym dniu).

Reklama


Obowiązujące prawo
Obowiązujące prawo, źródło: Pixabay

Prawo obowiązujące

Prawo pierwokupu jest prawem obligatoryjnym. Nie można go odstąpić komuś innemu, ani podzielić. W przypadku działki przysługuje konkretnej osobie, osobom, niektórym urzędom lub instytucjom, jednak uprawniony organ lub osoba nie musi z niego skorzystać. W przypadku gruntów zastosowanie mają przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami, Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, Ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz Ustawy o specjalnych strefach ekonomicznych. Jeśli konkretna sytuacja nie znajduje odzwierciedlenia we wspomnianych dokumentach, stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.

Powiadomienie osób mających prawo pierowkupu

Osoby lub organy, mające prawo pierwokupu danej nieruchomości, muszą zostać natychmiast powiadomione przez sprzedającego o fakcie zawarcia umowy sprzedaży. Od tego czasu mają miesiąc, aby skorzystać ze swojego prawa. (zob. art. 598 kc). Decyzja ta zależy wyłącznie od woli uprawnionego. Jeśli uprawniony chce skorzystać z prawa pierwokupu, musi złożyć sprzedającemu oświadczenie w formie aktu notarialnego. Wówczas obowiązująca jest cena ustalona z – na razie potencjalnym – nabywcą, czyli nami. W przypadku rezygnacji z prawa pierwokupu, uprawniony do niego jest zobowiązany do wydania sprzedającemu oświadczenia, które stanowi podstawę sfinalizowania transakcji między kupującym a sprzedającym.

Grunty rolne
Grunty rolne, źródło: Pixabay

ART.109

Artykuł 109. Ustawy o gospodarce nieruchomościami określa prawo pierwokupu , które przysługuje gminie! Gmina może dokonać zakupu z pierwszeństwem w przypadku sprzedaży:

  • Nieruchomości, która jst niezabudowana, nabyta uprzednio przez sprzedawce od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego
  • Nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zlokalizowanej na obszarze w tzw. planie miejscowym na cele publiczne
  • Nieruchomość , dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego
  • Prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej , bez względu na to w jakiej formie zostało nabyte to prawo przez tzw. zbywcę
  • Obiektu wpisanego do rejestru zabytków lub prawa wieczystego tej nieruchomości

Ważny jest też cel miejscowego planu zagospodarowania. Jeśli grunt lub nieruchomość przeznaczony został w planie na cele rolne i leśne, bądź gdy planów nie ma, to nieruchomość wykorzystuje się na opisane cele i wówczas gmina nie ma prawa do pierwokupu. Przepisy (art. 109, ust. 3) mówią także o tzw. wyłączonym prawie pierwokupu gminy. Zachodzi ono jeśli sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego może nastąpić od osób bliskich sprzedawcy. Dzieje się także wówczas, gdy sprzedaż następuje pomiędzy osobami z tego samego kościoła wyznaniowego . Ustawa przepisuje także odstępstwa w przypadku, gdy prawo własności lub użytkowania wieczystego zostały ustanowione jak rekompensata za utratę własnej nieruchomości lub zmiany własności nieruchomości.

Ustawa zawiera także wskazania komu i w jakich okolicznościach przysługuje prawo pierwokupu. Art. 34 ust.1 mówi o tym, że w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym, prawo pierwokupu przysługuje osobie, która spełnia nast. warunki:

  • przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy ustawy lub innych przepisów
  • jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności przed dniem 5 grudnia 1990 r. (lub jest spadkobiercą takiej osoby)
  • pozostaje najemcą lokalu, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony

Prawo powyższe jest jednak niższego rzędu w przypadku, jeśli o nieruchomość wystąpi skarb państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, albo jeśli obiekt ma służyć do celów publicznych. Prawo dopuszcza też, że wojewoda, odpowiednia rada lub sejmik w odniesieniu do nieruchomości będących własnością jednostki samorządu terytorialnego, mogą przyznać w drodze zarządzenia lub uchwały tzw. pierwszeństwo w zakupie ich najemców lub dzierżawców, ale - UWAGA - z wyłączeniem szczegółowo określonej w ustawie sytuacji.

Rolnicy, a prawo pierwokupu
Rolnicy, a prawo pierwokupu, źródło: Pixabay

Rolnicy

Uwaga! Artykuł 166 kodeksu cywilnego mówi wyraźnie, że w przypadku sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, ale tylko w przypadku, gdy prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym! Jeśli nie ma dzierżawcy, który byłby z mocy prawa uprawniony do pierwokupu, to prawo to przysługuje Agencji Nieruchomości Rolnych, która działa na rzecz Skarbu Państwa, ale tylko w przypadku, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha. O wszelkich szczegółowych zapisach można przeczytać w art. 29 ust.4 .

Rolnictwo
Rolnictwo, źródło: Pixabay

Strefy ekonomiczne i porty a pierwokup

Zarządzający strefą ekonomiczną może zbywac prawo przysługujące mu związane z własnością nieruchomości lub użytkowania wieczystego. Może tak być w przypadku, jeśli jest to zgodne z planem rozwoju strefy. Mówi o tym ustawa o strefach ekonomicznych. Podobnie jest z przystaniami morskimi. Podmiot zarządzający portem lub przystanią morską ma prawo do pierwokupu przy sprzedaży. Jeśli ktoś nie skorzystał z powyższych praw to prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa. Także w przypadku niepowołania podmiotu zarządzającego portem lub przystanią morską to prawo pierwokupu przysługuje gminie, na której port lub przystań się znajduje.

Strefy ekonomiczne
Strefy ekonomiczne, źródło: Pixabay

Prawo o pierwokupie musi wynikać z ustawy lub umowy. Powinno być „ujawnione” w księdze wieczystej. Jeśli jednak nie ma innych zastrzeżeń może być wykonane przez miesiąc od zawiadomienia o zamiarze sprzedaży nieruchomości. Prawo przewiduje, że jeśli osoba uprawniona oświadczy o zamiarze skorzystania ze swojego prawa, to zobowiązuje zdobywcę do zawarcia umowy na takich warunkach, jak z potencjalnym kupcem. Prawo pierwokupu nie jest czasami tak oczywiste, jak nam się wydaje. Mamy określoną ilość czasu na dokonanie zakupu. Wszystko jest ściśle obwarowane przepisami. Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości, to warto zwrócić się do doradcy prawnego, który rozwieje wszystkie Twoje wątpliwości!


Ocena: 0.0

Data publikacji: 2018-10-11

Autor tekstu

Zjadł zęby na budowlance – dość powiedzieć, że w branży siedzi od kilkudziesięciu lat. Prawdziwy człowiek orkiestra. Najdłużej związany z naszym portalem. Najczęściej udziela praktycznych porad związanych z budową i remontem. Prywatnie miłośnik żeglarstwa i kryminałów.