Kto i w jakich sytuacjach ma prawo pierwokupu działki?

Kto i w jakich sytuacjach ma prawo pierwokupu działki?

Wybierając działkę koniecznie należy sprawdzić jej stan prawny przed sfinalizowaniem transakcji lub wpłaceniem zadatku. Może się bowiem okazać, że nie mamy szans na nabycie upragnionego terenu.

Stan prawny działki znajduje odzwierciedlenie w postaci wpisów w księdze wieczystej dla tej nieruchomości, a dokładnie w dziale III. Dział ten poświęcony jest ograniczonym prawom rzeczowym, czyli obciążeniom nieruchomości. Są to: prawo przechodu, czyli przejazdu i przechodzenia przez działkę, jeśli sąsiedzi nie mają dostępu do drogi publicznej, prawo nieodpłatnego użytkowania działki przez najbliższe 5 lat (np. przez najbliższą rodzinę właściciela), a także prawo dzierżawy, z którym bardzo często jest powiązane właśnie prawo pierwokupu, oraz samo prawo pierwokupu. Niestety, prawo to zaczyna działać dopiero w chwili zawarcia umowy kupna-sprzedaży między dotychczasowym właścicielem działki a nabywcą. Umowa ta zatem jest jedynie umową warunkową, a nie ostateczną.

Jeśli w księdze wieczystej nie ma wpisów, nie oznacza to, że ten stan odzwierciedla stan faktyczny, ponieważ obciążenie mogło zaistnieć niedawno. Dlatego należy sprawdzić w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, czy nie wpłynął nowy wniosek. Zdarza się tak jednak najczęściej w przypadku obciążenia hipoteki, a nie prawa pierwokupu. I ostatni etap sprawdzania, to potwierdzenie w dniu podpisywania umowy kupna-sprzedaży, iż notariusz sprawdził stan księgi wieczystej (powinien to zrobić w tym samym dniu).

Prawo obowiązujące
Prawo pierwokupu jest prawem obligatoryjnym. Nie można go odstąpić komuś innemu, ani podzielić. W przypadku działki przysługuje konkretnej osobie, osobom, niektórym urzędom lub instytucjom, jednak uprawniony organ lub osoba nie musi z niego skorzystać. W przypadku gruntów zastosowanie mają przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami, Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, Ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz Ustawy o specjalnych strefach ekonomicznych. Jeśli konkretna sytuacja nie znajduje odzwierciedlenia we wspomnianych dokumentach, stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.

Osoby lub organy, mające prawo pierwokupu danej nieruchomości, muszą zostać natychmiast powiadomione przez sprzedającego o fakcie zawarcia umowy sprzedaży. Od tego czasu mają miesiąc, aby skorzystać ze swojego prawa. (zob. art. 598 kc). Decyzja ta zależy wyłącznie od woli uprawnionego.
Jeśli uprawniony chce skorzystać z prawa pierwokupu, musi złożyć sprzedającemu oświadczenie w formie aktu notarialnego. Wówczas obowiązująca jest cena ustalona z – na razie potencjalnym – nabywcą, czyli nami. W przypadku rezygnacji z prawa pierwokupu, uprawniony do niego jest zobowiązany do wydania sprzedającemu oświadczenia, które stanowi podstawę sfinalizowania transakcji między kupującym a sprzedającym.

I tu uwaga: w przypadku kupowania działki obowiązuje nas forma aktu notarialnego. Jakakolwiek inna umowa – pisemna czy ustna nie jest obowiązująca.

dzialka

Kupno działki to bardzo istotny etap na drodze do własnego domu, gdyż wybór działki jest w istocie wyborem miejsca, w którym w przyszłości będziemy mieszkać

Kto może kupić przed nami
Prawo pierwokupu działki przysługuje Skarbowi Państwa, w tym Agencji Nieruchomości Rolnych działającej na rzecz Skarbu Państwa, jednostce samorządu terytorialnego (gminie, powiatowi lub województwu), współwłaścicielowi oraz dzierżawcy. Może być ono zastrzeżone w umowie umowie dzierżawy lub testamencie.
W niektórych sytuacjach musimy liczyć się z tym, że uprawniony do pierwokupu skorzysta ze swojego prawa. Dzieje się tak m.in., jeśli plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje w tym miejscu konkretne inwestycje. Dotyczy to np. sytuacji, w której nieruchomość jest położona na obszarze przeznaczonym na cele publiczne (np. na drogi czy budowę i utrzymywanie ciągów drenażowych). Również, jeśli nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków. Jednak w wymienionych przypadkach prawo pierwokupu musi być zapisane w księdze wieczystej, inaczej nie obowiązuje.

Prawem pierwokupu są objęte posesje położone na obszarach portów lub przystani morskich oraz nieruchomość niezabudowana, nabyta przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo od jednostki samorządu terytorialnego.

Są jednak także sytuacje, w których prawo pierwokupu nie obowiązuje. Dzieje się tak np., jeżeli
sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy (zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osoba pozostająca ze sprzedawcą faktycznie we wspólnym pożyciu). Również, jeśli sprzedaż następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

Regulacje dotyczące prawa pierwokupu znajdują się w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) – art. 109-111 oraz w Kodeksie cywilnym – art. 596-602.


Ocena: 0.0

Autor tekstu

Zjadł zęby na budowlance – dość powiedzieć, że w branży siedzi od kilkudziesięciu lat. Prawdziwy człowiek orkiestra. Najdłużej związany z naszym portalem. Najczęściej udziela praktycznych porad związanych z budową i remontem. Prywatnie miłośnik żeglarstwa i kryminałów.