Rynek pierwotny nieruchomości - nie kupuj kota w worku i poznaj podstawowe zagadnienia

Rynek pierwotny nieruchomości - nie kupuj kota w worku i poznaj podstawowe zagadnienia

Zakup nowej nieruchomości zawsze wiąże się z wieloma pojęciami, które lepiej znać, niż dać się naciągnąć przez deweloperów. Jaki jest stan wykończenia budynku? Co to jest prospekt informacyjny i fundusz powierniczy? Co należy sprawdzić przed kupnem nowego mieszkania lub domu wybudowanego przez osoby trzecie?

Rynek pierwotny czyli zakup od dewelopera

Na początku rozwiejemy wątpliwości na temat tego, czym jest rynek pierwotny. Najprościej rzecz ujmując jest to rynek budynków i lokali, które mają służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Przedmioty obrotu, czyli nowe nieruchomości są oferowane przez spółdzielnie mieszkaniowe albo częściej przez firmy deweloperskie.

Przewagą rynku pierwotnego od wtórnego jest z pewnością lepsza jakość materiałów i wykonania, gdyż nowo powstające budynki podążają za trendami i są często energooszczędne, cichsze i po prostu lepiej zaaranżowane. Zwolennicy mieszkań i domów z rynku pierwotnego podkreślają również fakt, że wszystko jest nowe, świeżo wybudowane i nie ma ryzyka walki z usterkami lub poważnymi problemami konstrukcyjnymi w budynku. Dom kupiony od dewelopera to również oszczędność czasu i formalności – nie będziemy musieli zajmować się jego realizacją, koordynować podwykonawców i dbać o prawidłowy odbiór budynku. W naszej gestii pozostanie jednak na ogół wykończenie mieszkania, gdyż nowe domy i mieszkania są oddawane zazwyczaj w stanie deweloperskim.


Reklama

Kim jest deweloper od którego kupujesz mieszkanie lub dom

Deweloper to inwestor, który zajmuje się realizacją nowego przedsięwzięcia. Może on być osobą fizyczną lub prawną inwestującą w budowę nieruchomości budynkowych, które są przeznaczone na sprzedaż lub wynajem. Deweloper zazwyczaj kupuje daną nieruchomość lub działkę, zajmuje się nadzorem nad procesem inwestycyjnym, aż do zakończenia budowy. W jego obowiązkach wpisane są również sprzedaż oraz wynajem.

Pojęcie dewelopera może być traktowane bardzo szeroko, gdyż tym mianem posługują się również osoby, które wznoszą nieruchomości o przeznaczeniu komercyjnym, zajmują się przekształcaniem działek i ich sprzedażą. Często mylnie jako dewelopera określa się również spółdzielnie mieszkaniowe, które budują dla swoich członków i ciężko nazwać je klasycznym deweloperem.

Kim jest deweloper

Plan zagospodarowania przestrzennego – czyli co powstanie w okolicy

Przed kupnem nieruchomości z rynku pierwotnego warto zainteresować się planem zagospodarowania przestrzennego, z którego dowiemy się, jakie jest przeznaczenie terenu w okolicy i co może powstać tam w najbliższych latach. Jeśli chcemy być pewni, że w pobliżu nowo wybudowanego przez dewelopera domu nie pojawi się wielki supermarket , możemy wybrać się osobiście do urzędu gminy i zapytać o planowane inwestycje.

Kupując nowy dom czy mieszkanie warto sprawdzić również Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które nakreśli wygląd przekształceń zabudowy i zagospodarowania całej gminy. Może okazać się, że piękne lasy, łąki czy ścieżki spacerowe staną się w niedługim czasie uciążliwym zakładem produkcyjnym. Na tym etapie warto również zweryfikować możliwości dojazdu do posesji i dostęp do komunikacji miejskiej.

Projekt budowlany – sprawdź techniczne aspekty budynku

Projekt budowalny jest zbiorem dokumentów i projektów zawierających plany inwestycji, które podlegają prawnemu zatwierdzeniu. O ile nie musimy się nimi interesować tak jak w czasie budowy własnego domu, to powinniśmy mieć do nich prawo wglądu. Jest to istotne szczególnie dlatego, że na etapie powstawania danej inwestycji możemy wnieść własne uwagi np. w stosunku do planu ścian działowych czy planów elektrycznych.

Na projekcie budowlanym znajdziemy również informacje na temat posadowienia budynku, użytych materiałów, charakterystyki energetycznej czy powierzchni netto. Jeśli nie jesteśmy przekonani co do rozwiązań zawartych na planie, możemy skonsultować się ze specjalistami i wnieść własne uwagi. Elastyczność dewelopera zależy często od wielu czynników, m.in. od stopnia zainteresowania nieruchomością czy ostatecznej ceny za m2.

Plany budynku

Rezerwacja mieszkania

W momencie, gdy zdecydujemy się na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym, możemy dokonać rezerwacji ustnej lub pisemnej, która zagwarantuje nam to, że dany lokal czy dom nie zostanie sprzedany innemu kupującemu. Rezerwacja ustna wynosi na ogół kilka dni, jeśli jednak staramy się o kredyt z banku lub inne dofinansowanie, możemy podpisać umowę rezerwacyjną nawet na kilka tygodni. Jest ona jednak uzasadniona wtedy, jeśli jesteśmy zdecydowani na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego, a musimy zagwarantować odpowiednie fundusze.

Prospekt informacyjny i ustawa deweloperska

Kiedyś istniało ryzyko utraty wszystkich pieniędzy, jeśli po podpisaniu umowy z nabywcą deweloper np. zbankrutował, a ujęta w umowie nieruchomość nie zdążyła jeszcze powstać. Od 16 września 2011 roku obowiązuje jednak ustawa deweloperska, która ma chronić nabywcę lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego. Opisuje ona szczegółowo obowiązki dewelopera i minimalizuje ryzyko związane z zakupem nieruchomości. Co prawda nadal standardem jest to, że płacimy za mieszkaniu lub dom w transzach na rachunek powierniczy dewelopera jeszcze przed powstaniem nieruchomości, ale umowa podpisywana u notariusza musi zawierać treści wymagane ustawą.

Prospekt informacyjny to wymagany prawnie dokument, w którym można znaleźć podstawowe informacje o deweloperze i inwestycji będącej celem naszego zakupu. Dzieli się on na część ogólną i indywidualną, która zawiera parametry domu lub mieszkania będącego przedmiotem sprzedaży. Na podstawie prospektu informacyjnego powstaje późniejsza umowa deweloperska. Deweloper musi sporządzić ją zanim zacznie oferować mieszkania czy domy w ramach danej inwestycji. Jeśli w prospekcie znajdą się nieprawdziwe i niepełne informacje mamy prawo do odstąpienia od umowy lub zażądania odszkodowania, jeśli ponieśliśmy szkody materialne.

Umowa wstępna sprzedaży i przeniesienie własności

Umowa wstępna sprzedaży jest nazywana umową deweloperską, która zobowiązuje obie strony do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu lub domu w przyszłości, gdy zostanie on oddany do użytkowania. Zostaną w niej zawarte informacje na temat nieruchomości np. jej lokalizacji, ceny, terminu zapłaty transz, przekazania lokalu oraz inne istotne aspekty. Deweloper przygotowujący dokument powinien przesłać wcześniej wzór do przeczytania, by osoba kupująca mogła wnieść ewentualne uwagi. Warto wiedzieć także o tym, że umowa deweloperska jest zawierana w formie aktu notarialnego, a jej koszty dzieli się pomiędzy dewelopera i kupującego po połowie.

Po wybudowaniu nieruchomości nadchodzi czas na drugą wizytę u notariusza, u którego podpisujemy umowę przeniesienia własności. Może być ona zawarta dopiero wtedy, gdy budynek zostanie oddany do użytkowania. Dopiero po jej podpisaniu i wpłynięciu na konto dewelopera ostatniej transzy otrzymamy klucze do nowego domu lub mieszkania.

Umowa u notariusza

Stan wykończenia mieszkania lub domu

Stan wykończenia nieruchomości pochodzącej z rynku pierwotnego jest na ogół określany przez kilka pojęć. Warto wiedzieć co się za nimi kryje, by nie okazało się w pewnym momencie, że nie stać nas na odpowiednie wykończenie budynku.

Stan deweloperski – wykończenie obejmuje zazwyczaj tynki gipsowe, wylewkę podłogową, instalację wodno-kanalizacyjną i grzewczą, elektryczną, okna i parapety wewnętrzne.

Stan podwyższony deweloperski – stan deweloperski oraz dodatkowo biały montaż. Podwyższony stan deweloperski jest bardzo różnie interpretowany, dlatego może zawierać pokrycie ścian gładzią oraz farbą, montaż drzwi wewnętrznych czy zewnętrznych drzwi antywłamaniowych.

Stan pod klucz – pełne wykończenie nieruchomości, które pozwala na natychmiastowe zamieszkanie. W lokalu lub w domu są położone podłogi, zamontowane drzwi wewnętrzne, urządzenia sanitarne itp.

Wspólnota mieszkaniowa vs Spółdzielnia – jakie są najważniejsze różnice

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym będziemy mieli do czynienia ze wspólnotą mieszkaniową lub spółdzielnią mieszkaniową. Druga z nich jest częściej spotykana w rynku wtórnym, gdyż aktualnie panuje moda na mieszkania bezczynszowe, które wiążą się z zakładaniem wspólnoty.

Kupując bezczynszową nieruchomość powinniśmy wiedzieć, z czym dokładnie to się wiążę. Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości. Powstaje ona z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia się pierwszego lokalu. Udział w niej jest obliczany poprzez iloraz powierzchni użytkowej lokalu i sumy wszystkich lokali w danej nieruchomości. Decyzje są podejmowane zazwyczaj większością głosów. Spółdzielnia mieszkaniowa może liczyć nawet kilka tysięcy członków, również właścicieli mieszkań, jednak posiada swój zarząd, który na ogół samodzielnie podejmuje wiążące decyzje.

W mieszkaniu należącym do Spółdzielni nie tylko często nie mamy pełni praw do lokalu, ale również jesteśmy zobowiązani opłacać czynsz, który pokrywa koszty zarządzania oraz remontowe. W przypadku Wspólnoty mieszkaniowej czynsz zastępuje tzw. fundusz remontowy, który jest zazwyczaj obliczany na podstawie wielkości mieszkania. Jest on przeznaczany nie tylko na remonty, ale również udoskonalanie nieruchomości i dbanie o jej część wspólną.

Nowe mieszkanie

Garaż, parking i komórka lokatorska – nie zawsze w cenie

Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym powinniśmy zainteresować się również garażem, parkingiem oraz komórką lokatorską. Wszystkie wymienione pojęcia były niegdyś standardem, jednak z czasem stały się sposobem na dodatkowe zarobienie pieniędzy przez dewelopera. Tym samym garaż dla samochodów osobowych często jest dodatkowo płatny. Może okazać się, że np. do mieszkania przynależy jedno bezpłatne miejsce postojowe i za każde dodatkowe należy uiścić opłaty.

Komórka lokatorska nazywana często piwnicą jest standardem, chociaż jej wielkość wynosi często nawet zaledwie 2m2.

Nie kupuj mieszkania lub domu w worku

Parafrazując słynne powiedzenie, nigdy nie kupujcie mieszkania ani domu od dewelopera bez poznania podstawowych zagadnień. Nawet jeśli nie wydają się one skomplikowane, powinniśmy wiedzieć, jak przebiega proces podpisywania umów i co wiążę się z pojęciami takimi jak stan deweloperski, ustawa deweloperska czy dlaczego podpisujemy u notariusza aż dwie umowy. By nie dać się naciągnąć na dodatkowe koszty i problemy, dokładnie przeczytajcie prospekt informacyjny, sprawdźcie opinie o inwestorze i zwróćcie uwagę na kruczki w umowie – od tego w końcu zależy, czy będziecie cieszyli się swoją nową nieruchomością, czy będzie chcieli jak najprędzej ją sprzedać.

Jakie są wasze doświadczenia w czasie kupowania nieruchomości z rynku pierwotnego? Warto ufać inwestorom czy lepiej dmuchać na zimne?


Ocena: 0.0

Autor tekstu

Z wykształcenia architekt wnętrz, który jest zapatrzony w nowoczesne i minimalistyczne wnętrza. Z zawodu copywriter, z pasji grafik i kinoman. Zainteresowania naszej ekspertki obracają się wokół wszystkiego co piękne, designerskie i... praktyczne. Jak każdy prawdziwy Polak uważa, że nie ma rzeczy, której nie umiałaby zrobić lub naprawić.