10 rzeczy, które musisz wiedzieć przed rozpoczęciem budowy domu

Budowa własnego domu to trudna i wieloetapowa inwestycja, która jest spełnieniem marzeń wielu z nas. Jeśli przymierzacie się w najbliższym czasie do jej rozpoczęcia, powinniście poznać podstawowe kwestie prawne oraz zorganizować dobrą ekipę budowlaną, która wykona wszystko zgodnie z projektem. Z inwestycją wiąże się jednak wiele spraw, o których możesz nie mieć pojęcia. Dowiedz się, co musisz wiedzieć przed rozpoczęciem budowy domu, by wszystko przebiegło bez większych problemów.

1. Jaki jest budżet inwestycji

Pierwszym krokiem przed rozpoczęciem budowy domu jest określenie budżetu. Chcemy wybudować tanio dom czy stać nas na willę z basenem? Na tym etapie musimy sporządzić dosyć szczegółowy kosztorys, który powinien przewidywać dodatkowo 20-30% więcej na nieprzewidziane wydatki. Rozpoczęcie budowy domu wymaga m.in. zakupu działki, materiałów budowlanych, opłacenia fachowców oraz różnych opłat urzędowych, dzięki którym zostaniemy właścicielami legalnie wybudowanego domu. Budżet jest tym bardziej istotny, jeśli będziemy ubiegali się o kredyt z banku – warto podpisać zobowiązanie na taką kwotę, jaka jest nam realnie potrzebna, niż niepotrzebnie zaciągać większe długi.

2. Na czym można oszczędzić w trakcie budowy

Koszty inwestycji musimy oszacować zawsze przed rozpoczęciem prac. Jeśli staramy się o kredyt, bank będzie od nas wymagał bardzo szczegółowych danych. W trakcie budowy można jednak wygenerować sporo oszczędności, jeśli wiemy na czym warto, a na czym nie wolno oszczędzać. Zachęcam do przypomnienia sobie całego artykuły na ten temat. W skrócie można powiedzieć, że prosta bryła budynku, nieskomplikowana konstrukcja dachu i rozsądny zakup materiałów w hurtowniach budowlanych z pewnością mniej uszczupli nasz portfel.

3. Jaki jest stan prawny działki i jej uzbrojenie

Zanim rozpoczniemy budowę domu, musimy stać się właścicielami działki budowlanej. Informacje na jej temat można sprawdzić w księgach wieczystych, które są jawne i dostępne nawet online. Teren pod budowę musi mieć przede wszystkim status działki budowlanej, jasną sytuację prawną (jeden właściciel lub kilku zgodnych właścicieli) oraz brak ciążącej nad nim hipoteki. W jego pobliżu powinna znajdować się sieć elektroenergetyczna, gazowa, wodociągowa i kanalizacyjna. Jeśli tak nie jest, musimy liczyć się z dodatkowymi kosztami przyłączenia do wybranych sieci.

4. Co przewidują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego

Przed rozpoczęciem budowy domu powinniśmy z uwagą przeanalizować plan zagospodarowania przestrzennego, który zawiera specyfikę budynków mogących powstać na danym terenie. Często będą wskazane liczba pięter czy kształt i rodzaj dachu oraz inne parametry domu, do których musimy niestety się dostosować.

5. Kupujesz czy zlecasz projekt budowany

Bez odpowiedniego planu wykonanego przez architekta nie możemy rozpocząć budowy. Większość inwestorów wybiera gotowe projekty domów, które są po prostu tańszą opcją. Niestety jeśli chcemy mieć dom w 100% dopasowany do naszych wymagań, powinniśmy zatroszczyć się o indywidualny projekt. W czasie jego zatwierdzania upewnijmy się, że dostarczono nam kompletną dokumentację i parametry wnętrz takie jak powierzchnia użytkowa, wysokość pomieszczeń czy ich rozmieszczenie są dla nas zadowalające.

6. Jak zgłosić budowę domu (formalności)

Jak wcześniej wspomniałam, prawo budowlane nieco się zmieniło, dlatego przed rozpoczęciem inwestycji warto przypomnieć sobie, które obiekty wymagają, a które nie wymagają pozwolenia na budowę. Od 2017 roku formalności związane z rozpoczęciem budowy domu wiążą się ze złożeniem w odpowiednim organie:

- dokumentu zgłaszającego budowę;
- 4 egzemplarzy projektu architektoniczno-budowlanego;
- dokumentu potwierdzającego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- wypisu i wyrysu miejscowego planu zagospodarowania lub warunków zabudowy;
- oświadczenia od zarządcy drogi krajowej lub wojewódzkiej (w pozostałych przypadkach niepotrzebne);
- informacji o obszarze oddziaływania obiektu.

7. Kto zajmie się realizacją budowy i w jakim systemie

Wybranie odpowiedniej ekipy budowlanej bywa trudnym zadaniem, dlatego warto nie tylko kierować się niską ceną, ale również poleceniem. Bez dobrych podwykonawców mogą spotkać nas nie tylko opóźnienia robót, ale również późniejsze problemy z budynkiem. Poza sprawdzoną ekipą należy zastanowić się, czy chcemy zbudować nasz dom w systemie gospodarczym czy zlecić wszystko wykonawcom. Różnica polega na tym, że w pierwszym trybie będziemy wykonywali proste czynności budowlane, kupowali materiały i zabiegali o odpowiednich fachowców, a w drugim zajmie się tym za nas firma.

8. Jak będzie opracowana instalacja grzewcza

Nadszedł moment, by zadać sobie pytanie na temat źródła ogrzewania w naszym przyszłym domu. Czy będzie to kotłownia z piecem na c.o, a może ogrzewanie gazowe? Myślimy przyszłościowo i chcemy zainwestować w pompę ciepła? Zależnie od tego, na co się zdecydujemy, musimy dostosować do tego nasz dom. Jeśli marzymy o ogrzewaniu podłogowym w całym domu, będzie nas ono ograniczało np. w wyborze materiałów wykończeniowych, które wpłyną na ostateczny wygląd domu.

9. Jakie urządzenia i funkcjonalności chcemy mieć w swoim domu

Przed zatwierdzeniem planów i rozpoczęciem budowy warto zastanowić się nad tym, z jakich urządzeń będziemy korzystać, by dopasować do nich plan instalacji elektrycznej. Może okazać się, że gniazdka będą nam potrzebne na wysokości 1,5 m zamiast tradycyjnie kilkanaście centymetrów nad ziemią. Być może chcielibyśmy mieć kontakty w podłodze? Nowoczesne rozwiązania pozwalają na wiele modyfikacji, jednak przed rozpoczęcie budowy musimy wiedzieć, czego dokładnie oczekujemy, by oszczędzić sobie późniejszych przeróbek.

10. Jakie będą koszty i zakres prac architekta wnętrz

Przed rozpoczęciem budowy warto wyznaczyć odpowiedni budżet na architekta lub projektanta wnętrz, który będzie odpowiadał za ostateczny wygląd pomieszczeń. O ile do urządzania środka potrzebne są nam „mury” domu, tak kosztorysem możemy zająć się już wcześniej. Dodatkowo architekt może przygotować projekt wnętrz jeszcze przed zakończeniem budowy i pokazać nam wizualizacje swoich pomysłów. Specjalista jest wart rozważenia, jeśli zależy nam na spójnym, funkcjonalnym i modnym wykończeniu wnętrz.

Kwestionariusz dla każdego, kto planuje rozpoczęcie budowy

Rozpoczęcie budowy swojego pierwszego domu jest niezwykłym wydarzeniem i wielkim wyzwaniem. O ile postaramy się wszystko wcześniej przewidzieć i dobrze zaplanować, powinniśmy uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek. Po wyborze działki, sprawdzeniu dokumentacji i umówieniu specjalistów, możemy spokojnie nadzorować postęp prac i pochwalić się postępami np. na jednej z grup na Facebbok’u. Nie wiem czy wiedzieliście o tym, że osoby budujące swój dom, tworzą swoistą społeczność, do której możecie dołączyć w każdej chwili?

O czym jeszcze warto pamiętać przed rozpoczęciem budowy? Macie w tym temacie własne doświadczenia?