Czy warto kupić stary dom do remontu? Dowiedz się, jak nie dać się nabrać sprzedawcy!

Wielu z nas rozważa zakup domu z lat 60-80 na rynku wtórnym, który jest zazwyczaj dużo tańszy niż rozpoczęcie budowy nowego domu. Niestety pomimo niższej ceny, często możemy wpakować się w kłopoty, które skończą się wydaniem ogromnej sumy pieniędzy albo koniecznością zaprzestania dalszych prac. Dowiedzcie się, jak oglądać stary dom i na co zwracać uwagę, by nie dać się nabić sprzedawcy w butelkę. Czy kupno starego domu jest w ogóle opłacalne?

Czy opłaca się kupić stary dom – rozważ wszystkie za i przeciw

Zarówno budowa nowego domu, jak i zakup starego do remontu, wiążą się z dużym nakładem pieniędzy oraz czasu. Warto jednak zastanowić się, jakie są plusy i minusy wybrania budynku na rynku wtórnym.

Zalety kupna starego domu:

- niższa cena budynku niż wybudowanie lub kupienie nowego domu;
- często lepsza lokalizacja;
- obecność wszystkich najważniejszych przyłączy;
- brak konieczności opracowania dokumentacji projektowej;
- szansa znalezienia domu z „duszą”, który przypomina np. dworek szlachecki.

Wady kupna starego domu:

- ograniczenia w przebudowie wnętrz wynikające z zastanego stanu;
- możliwość natrafienia na wady ukryte, które podniosą koszty remontu;
- niższa cena budynku w przypadku ponownej odsprzedaży, nawet po generalnym remoncie.

Kupienie starego domu opłaca się wtedy, gdy remont nie będzie przewyższał kwoty wybudowania lub zakupu nowego. Niestety w trakcie procesu zakupowego trudno wyobrazić sobie całkowite koszty, które po paru miesiącach mogą nas po prostu przerosnąć. Jest to szczególnie trudne dla osób, które nie mają zbyt wiele wspólnego z branżą budowlaną i kupują dom kierując się emocjami czy jego powierzchownym wyglądem. Na taką okazję czekają właśnie nieuczciwi sprzedawcy, którzy świadomie zamaskują przed nami niektóre problemy. Z tego powodu nie kupujmy od razu domu, który dobrze wygląda – spójrzmy na niego oczami specjalisty, który dosłownie szuka dziury w całym, by szybko obliczyć, na ile wybrana inwestycja jest, lub nie jest opłacalna.

Zacznij od najważniejszych rzeczy – sprawdź stan ścian i podłóg

Ofertę kupna starego domu znajdujemy najczęściej za pośrednictwem biura nieruchomości, wśród ogłoszeń w sieci lub za pomocą drogi pantoflowej. Niezależnie od źródła, umówmy się na oględziny domu, na które powinniśmy zabrać aparat fotograficzny oraz notes. Przydadzą nam się one później, gdy po paru dniach zaczniemy idealizować sobie nieruchomość lub odwrotnie, doszukiwać się w pamięci wad, na które mogliśmy nie zwrócić wcześniej uwagi.

Oglądając dom zwróćmy uwagę na ściany zewnętrzne i wewnętrzne – czy nie są one popękane, nie posiadają widocznych rys. Może to sygnalizować problemy z fundamentami, które albo są uszkodzone, albo w kiepskim stanie. Jeśli doszukamy się ugięć stropów, odkształceń czy pęknięć, stan konstrukcji budynku może nie być najlepszy. Trudno będzie nam oszacować wszystko samodzielnie i jeśli będziemy zdecydowani na zakup takiego domu, posiłkujmy się dobrym specjalistą.

Odnośnie samych ścian i stropów, musimy dowiedzieć się, z czego zostały wykonane, gdyż będzie świadczyło to o ich trwałości i jakości. Nie mamy raczej co liczyć na to, że ich konstrukcja spełnia wszystkie wymogi budowlane, gdyż stare domy z czasów PRL-U były często budowane na szybko, bez zachowania odpowiednich przepisów. Może nawet zdarzyć się tak, że jedno będzie mówił projekt, a drugie zobaczymy na własne oczy. Zawsze weryfikujmy to, o czym zapewnia nas sprzedawca – jeśli ściany powinny być murowane, a są wykonane np. ze szlaki, spodziewajmy się większej ilości niemiłych niespodzianek.

Problem z wilgocią – poszukaj grzybów i zawilgoceń

Wilgoć jest bardzo szkodliwa dla budynku, dlatego jeśli zauważymy jakiekolwiek ślady grzybów i zawilgoceń, powinniśmy postawić znak zapytania nad zakupem danej nieruchomości. Najgorsze jest odpadanie płatów farby i ślady grzyba na kondygnacji mieszkalnej – jeśli zobaczymy podobne objawy w piwnicy, najprawdopodobniej dom nie posiada odpowiedniej izolacji przeciwwilgociowej. Nie musi to mieć jednak wpływu na wyższe kondygnacje budynku, chyba że grunt wokół domu jest wilgotny, a poziom wody gruntowej znajduje się powyżej ław fundamentowych. W przypadku wilgotnej piwnicy najlepszą opcją byłoby wykonanie odkrywek i wykonanie badań gruntu wokół budynku.

Niestety grzyb i wilgoć w części mieszkalnej niszczą ściany i podłogi oraz są szkodliwe dla naszego zdrowia. Należy jednak odróżnić zagrzybiony budynek, czego sygnałem będzie m.in. nieprzyjemny zapach stęchlizny, od tzw. wysoleń. Jeśli nie jesteśmy w stanie rozpoznać rodzaju grzyba, najlepszą decyzją będzie wynajęcie mykologa. Zwróćmy również uwagę na stan stropów, szczególnie drewnianych. Jeśli są one zagrzybione, będą wymagały kapitalnego remontu lub wymiany.
Jeśli od zewnątrz nie widać na pierwszy rzut oka śladów wilgoci, sprawdźmy stan cokołu, który będzie świadczył o dobrym lub złym stanie izolacji murów fundamentowych. Zacieki i zawilgocenia w wyższych partiach budynku mogą sugerować kiepski stan rynien i rur spustowych.

Dach, komin i systemem ogrzewania – licz na duże wydatki

Kolejnym krokiem będzie sprawdzenie stanu pokrycia dachowego – czy jest ono szczelne i solidne. Liczne zacieki na belkach i na podłodze świadczą o jego kiepskiej kondycji. Więźba dachowa mogła również zostać zaatakowana przez owady, o czym świadczą liczne otwory wlotowe. Jeśli zniszczenia obejmują 40-50% przekrojów poprzecznych, więźba nadaje się tylko do wymiany. Poza samym pokryciem dachu zwróćmy uwagę na stan krokwi, murłat czy słupów – wszystko powinno być suche i w dobrym stanie.

W starych domach komin często nadaje się wyłącznie do remontu. Przyjrzyjmy się jego stanowi – jeśli wypadają z niego liczne cegły, jest popękany lub bardzo krzywy i wygląda, jakby miał się zawalić, musimy liczyć się ze sporymi wydatkami. Komin musi charakteryzować się również odpowiednią siłą ciągu, czego nie uda nam się raczej sprawdzić w trakcie oglądania domu. Stare kominy mogą nas również ograniczyć w kwestii zainstalowania kominka czy wymiany systemu centralnego ogrzewania – warto zasięgnąć zatem rady specjalisty, jeśli nie wygląda on tak jak przypuszczaliśmy.

Weźmy również pod uwagę system grzewczy zastosowany w starym budynku. Sercem domu są na ogół tradycyjne piece opalane węglem, dlatego musimy liczyć się z ich wymianą na nowsze modele opalane np. eko-groszkiem. Może zdarzyć się nawet, że instalacja nie jest przystosowana do montażu nowoczesnego kotła i czeka nas wymiana całego układu. Odnośnie ciepłoty w domu sprawdźmy czy budynek jest docieplony np. styropianem. W innym przypadku możemy liczyć się również z dużymi stratami ciepła, szczególnie że niegdyś normy były niższe lub w ogóle nieprzestrzegane.

Instalacje, studnia, szambo i przyłącza – czy wszystko jest w porządku

Oglądając dom upewnijmy się, że pozostałe instalacje są w pełni sprawne i nie wymagają żadnych napraw czy generalnego remontu. Czasami wystarczy przejść się po budynku i zapalić np. kilka świateł lub odkręcić kurki z wodą, by zorientować się o ich złym stanie. Kompleksowa wymiana przestarzałej instalacji elektrycznej, c.o. a do tego skorodowanej wodociągowej może przesądzić o tym, że domu nie warto kupować.

Jeśli na działce znajduje się studia i szambo, również sprawdźmy ich stan i jakość. Szambo może być nieszczelne, stanowiąc tym samym zagrożenie dla środowiska i źródła wody. Jeśli studnia jest wyposażona w hydrofor, pompę wody i instalacje, należy upewnić się, że wszystko sprawnie działa. Z drugiej strony w starych domach często spotkamy studnie ręczne, których stan może pozostawiać wiele do życzenia.

Okna, drzwi i wnętrza

Po ogólnych oględzinach budynku warto przyjrzeć się stanowi stolarki okiennej i drzwiowej, gdyż jej wymiana będzie wiązała się z dużymi kosztami. Jeśli okna pomimo tego, że nie należą do najnowszych są szczelne, możemy poddać je renowacji i zachować oryginalny klimat domu.

Odnośnie samych wnętrz, warto dopytać właścicieli czy np. umeblowanie jest w cenie, czy zastaniemy w środku wyłącznie puste ściany. Jeśli dom posiada nowoczesną kuchnię czy inne sprawne wyposażenie, koszty remontu i doprowadzenia budynku do stanu mieszalnego mogą się nieco zmniejszyć. Zwróćmy również uwagę na stan łazienki – obok kuchni jest najdroższym do urządzenia pomieszczeniem.

Lokalizacja budynku – mniej ważna, ale wciąż istotna

Decydując się na zakup starego domu do remontu zwróćmy również uwagę na stan, wielkość i lokalizację działki. Może być zadbana, pełna drzew owocowych lub zupełnie zapuszczona i odpychająca. Od jej stanu ważniejsza jest oczywiście wielkość, której nie jesteśmy w stanie zmienić. Jeśli zależy nam na odpowiednim nasłonecznieniu budynku, sprawdźmy w jaki sposób został wybudowany dom – w starym budownictwie okna kuchenne wychodzą na ogół na północ, a okna z salonu na południe.

Oczywiście ważnymi informacjami będą również to, czy dom stoi w pierwszym szeregu zabudowy, czy znajduje się przy drodze, czy jest schowany w głębi oraz jakie jest jego otoczenie. Zadajmy sobie również pytanie, w jakiej odległości znajdują się sklepy, przedszkole czy apteka? Czy wypoczywając w ogrodzie zaznamy spokoju, czy będziemy narażeni na duże natężenie ruchu ze strony samochodów? Zwróćmy także uwagę na drogę dojazdową – czy jest ona asfaltowa, szutrowa czy polna?

Na planach możemy upewnić się ponadto, czy teren jest odpowiednio uzbrojony oraz jakie są uwarunkowania Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Warto to sprawdzić przed zakupem nieruchomości, by później nie okazało się, że nie będziemy mogli rozbudować domu lub przeprowadzić innych prac ze względu na ograniczenia prawne.

Stan prawny – sprawdź, czy sprzedawca czegoś nie ukrywa

Gdy skończyliśmy żmudne oględziny domu i jesteśmy nadal zdecydowani na zakup, nadszedł czas na sprawdzenie najważniejszych dokumentów. Problemy mogą powstać zarówno na gruncie prawnym jak i administracyjnym, dlatego lepiej poświęcić nieco czasu niż kupować kota w worku.

Najważniejsze dokumenty, nad którymi powinniśmy pochylić się w czasie kupowania starego domu do remontu:

- księgi wieczyste – można przejrzeć je nawet online;
- prawo własności i hipoteka;
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów – jeśli chcemy ocenić rzeczywiste rozmiary działki;
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego;
- stan prawny urządzeń technicznych – np. studnia czy szambo mogą nie leżą na terenie należącym do kogoś innego;
- decyzja o pozwoleniu na budowę – jeśli właściciel jej nie posiada, należy sprawdzić samodzielnie, czy nie jest to samowola budowlana;
- projekt budowlany lub inwentaryzacja obiektu w przypadku starszych budynków;
- dziennik lub dzienniki budowy;
- projekt podwykonawczy instalacji sanitarnej i elektrycznej;
- umowy z dostawcami mediów;
- certyfikat energetyczny budynku;
- protokoły z obowiązkowych kontroli stanu technicznego instalacji gazowych czy przewodów kominowych.

Nie jesteś pewny? – Nie kupuj!

Gdy dokonałeś już kilku oględzin stanu technicznego budynku i porównałeś ofertę z innymi w regionie, powinieneś zbliżać się do podjęcia ostatecznej decyzji. Jeśli w twojej głowie wciąż pojawia się wiele niewiadomych, rozważ wynajęcie profesjonalistów, którzy sprawdzą stan konstrukcji budynku, stopień zawilgocenia czy wycenią wartość nieruchomości. Są to niestety kosztowne działania, jednak biorąc pod uwagę późniejsze wydatki związane z naprawą wad ukrytych, z pewnością warto je przynajmniej rozważyć.

Jakie są wasze doświadczenia ze starym budownictwem? Warto poszukać oferty na rynku wtórnym czy lepiej wybudować nowy dom?