Dobudowa garażu do domu zgodnie z prawem

Do niedawna na budowę lub dobudowę garażu trzeba było uzyskać pozwolenie. Na szczęście, prawo budowlane zmieniło się. Co prawda, jednoznaczna definicja garażu jeszcze nie powstała, ale otworzyła się furtka związana z dobudową budynków gospodarczych. Zobaczcie czy warto dobudowywać garaż do domu, na co zwrócić uwagę w czasie realizacji projektu i co mówi o tym wszystkim polskie prawo.

Prawo budowlane a wymagania niektórych organów lokalnych

W 2016 r. życie wszedł przepis, który umożliwił wznoszenie budynków gospodarczych na podstawie samego zgłoszenia. Wystarczy tylko zgłoszenie właściwemu miejscowemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej (art. 30 ust. 1 pkt 1 pr. bud.). Zmiany przepisów z 2016 roku dot. m.in. budowy garaży (Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm. – pr. bud.) ułatwiają inwestorom wzniesienie garażu bez pozwolenia na budowę. Jednak specjaliści wskazują ma wiele pytań i wątpliwości związanych z nowelizacją przepisów.

Nie trzeba już pozwolenia na budowę dla zbudowania: parterowych, wolnostojących budynków o funkcji rekreacyjnej – indywidualnej, ale powierzchnia zabudowy nie może być większa niż 35 m2. Wiele osób wykorzystuje ten zapis do budowy garażu, postępując w następujący sposób: zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego wolnostojące parterowe budynki gospodarcze, które nie przekraczają 25 m kw., można budować po uprzednim zgłoszeniu miejscowemu staroście zamiaru ich budowy (trzeba tylko spełnić warunek, że łączna liczba dobudowywanych budynków gospodarczych nie przekracza dwóch budynków na każde 500 m kw. powierzchni działki). Nie trzeba też pozwolenia na budowę parterowych budynków wolnostojących stacji transformatorowych i kontenerowych stacji transformatorowych o powierzchni zabudowy do 35 m2 oraz wiat o powierzchni zabudowy do 50 m2 (ale ich łączna liczba nie powinna przekraczać dwóch obiektów na każde 1000 m2). Można także dobudowywać przydomowe ganki, altany i oranżeria, jeśli ich liczba nie przekracza dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki. Ta nowelizacja przepisów ma na celu ułatwienie i przyspieszenie procesów inwestycyjnych. Dzięki zmianom znacznie skrócił się czas potrzebny do ukończenia przedsięwzięcia budowlanego. Niektóre starostwa w dalszym ciągu wymagają jednak pozwolenia na budowę garażu. Dlatego jeżeli zamierzasz postawić na swojej działce garaż warto sprawdzić jakie decyzje w tym temacie wydał starosta na terenie Twojego powiatu.

Garaż samochodowy, Zdjęcie: Pexels.com

Brak definicji garażu

Nowelizacja nowelizacją, ale nadal w polskim prawie budowlanym brak jest jednoznacznej definicji garażu. Garażu nie wolno go jednak mylić z budynkiem gospodarczym, gdyż pełni zupełnie inne funkcje – tak wynika z przepisów. Według paragrafu 108 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim muszą odpowiadać budynki i ich usytuowanie, garaż powinien charakteryzować się konstrukcją – wysokość w świetle min. 2,2 m, wjazd lub wrota garażowa szerokość min. 2,3 m i wysokość 2 m w świetle. Powinien być wyposażony w elektryczną instalację oświetleniową, odpowiednią cyrkulację powietrza oraz wpusty podłogowe.

Tylko teoretycznie, można więc zbudować budynek gospodarczy i wykorzystywać go do przechowywania w nim samochodu. Może kiedyś doczekamy się ujednolicenia i uproszczenia przepisów – prace jednak nadal trwają. Prawdopodobnie zakończą się uznaniem, że garaż przeznaczony maksymalnie dla trzech samochodów jest budynkiem gospodarczym. Co to jest garaż? Pod tym pojęciem rozumie się budynek lub pomieszczenie przeznaczone do postoju pojazdów. Garaż traktowany jest jako obiekt posiadający dach oraz wszystkie ściany wraz z otworem, przez które wjeżdża pojazd. Wiata natomiast jest konstrukcją otwartą, bez ścian, z dachem lub konstrukcją, która posiada ściany maksymalnie z trzech stron i dach pełny lub niepełny. Według prawa garaż może być traktowany jako obiekt tymczasowy, który służyć nam będzie na krótki okres czasu. Zgodnie z art.29 ust.1 pkt 12 prawa budowlanego garaż taki powinien nie być trwale związany z gruntem i obiekt taki musi być możliwy do przeniesienia lub rozebrania nie później niż przed upływem 120 dni od daty zgłoszenia go do określonych władz. Nie może też mieć więcej niż 25 mkw zabudowy. Prawo budowlane jednak wyraźnie mówi, że można wznieść budynek gospodarczy i przechowywać w nim samochód. Takie obiekt musi spełniać warunki określone w art.29 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego.

Garaż dobudowany do domu – za i przeciw

Zanim ostatecznie zdecydujemy się na dobudowę garażu do domu, powinniśmy zastanowić się, czy jest to decyzja słuszna i niesie za sobą logiczne przesłanki. Taki pomysł z pewnością oszczędza miejsce w ogrodzie oraz koszty – w końcu jedna ze ścian będzie ścianą budynku. Możemy dodatkowo postarać się o przejście wprost do domu, które docenimy szczególnie w chłodnej i deszczowej porze. Co ważne, dobudowany garaż stanowi także ocieplenie bryły domu, szczególnie jeśli ustawimy go od północnej strony.

Niestety dobudowanie garażu ma również swoje minusy. Jeśli podejmiemy taką decyzję już na etapie skończonej bryły domu, garaż może nierównomiernie osiadać oraz wpływać negatywnie na fundamenty obiektu. Mogą nawet postawać rysy i pęknięcia na murach, a sam aspekt estetyczny będzie w dużej mierze zależał od profesjonalnych wykonawców.

O wadach i zaletach garaży w domu i obok niego pisaliśmy już wcześniej – przypomnij sobie naszą poradę!

Prace w garażu, Zdjęcie: Pixabay.com

Garaż – kilka słów o jego budowie

Pomimo tego, że weszły w życie znaczne ułatwienia, budowa garażu wiąże się z wieloma aspektami, które należy wziąć pod uwagę przed podjęciem ostatecznej decyzji (mowa o budynku stałym). Podstawą każdego obiektu są fundamenty, które zależą od typu gruntu. Na słabych gruntach będziemy zmuszeni stawiać konstrukcję na żelbetowej płycie, jednak w pozostałych przypadkach wystarczą ławy lub stopy fundamentowe. Grunt piaszczysty wiąże się z zagłębieniem nim. 50 cm poniżej poziomu, a grunt wysadzisty i z wahaniem wód gruntowych poniżej strefy przemarzania.

Ściany w garażu mogą mieć konstrukcję szkieletową lub murowaną, zależnie od naszych założeń. Jeśli nie planujemy urządzać w nim warsztatu, możemy zdecydować się na ściany jednowarstwowe, nie ogrzewając bryły. Pamiętajmy o tym, że każda konstrukcja musi przewidywać dylatacje, jeśli chcemy uniknąć pęknięć i rys związanych z osiadaniem budynku.

Jeśli wykonujemy dobudowanie garażu do istniejącego już budynku, z pewnością będziemy rozważali połączenie obu obiektów. Taka komunikacja ma sens jedynie wtedy, gdy mamy miejsce na śluzę wejściową, która skutecznie oddzieli obie strefy, bez ryzyka przenikania spalin, wychładzania się części mieszkalnej. Mogą pojawić się problemy z wybiciem otworu w ścianie nośnej, dlatego najpewniej będziemy potrzebowali konstruktora z uprawieniami.

Dach oraz jego pokrycie w przypadku dobudowanego garażu powinno być spójne stylistycznie z resztą domu. Warto go również ocieplić, by nie nagrzewał się zbyt mocno latem. Ciekawym rozwiązaniem jest stworzenie na dachu tarasu, który stanie się dodatkową przestrzenią do wypoczynku.

Wiata garażowa

Wiata garażowa jest pod względem formalności dużo prostsza do zbudowania. Nie trzeba mieć pozwolenia na budowę. Z punktu widzenia prawa budowlanego wiata garażowe nie jest budynkiem! Można zbudować wiatę o powierzchni do 50 m2 na działce przeznaczonej na budownictwo mieszkalne lub na działce, na której stoi już budynek. Jeżeli inwestor chce postawić wiatę na działce niezagospodarowanej, to trzeba uzyskać dokument o przeznaczeniu działki. Należy zapoznać się z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania. Stosowny urząd powinien wydać decyzję o warunkach zabudowy. Na podstawie tej decyzji możliwe będzie zbudowanie wiaty do 50 m2 bez konieczności zgłaszania obiektu w celu wydania pozwolenia na budowę. Wiata, która nie posiada żadnej ściany bocznej może być zlokalizowana nawet w granicy działki. Jeżeli jednak chcesz posiadać chociaż jedną ścianę boczną w swojej wiacie, która powodowałaby zacienienie działki sąsiada, to należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, a później pozwolenie na budowę.

Garaż, Zdjęcie: Pexels.com

Odległość garażu od granicy działki

Garaż musi być zlokalizowany w odpowiedniej odległości od granicy działki. Minimum 3 lub 4 metry. Odległość mniejsza niż 3 m dotyczy sytuacji, gdy garaż jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych. Odległość większa niż 4 m związana jest z konstrukcją, która od strony granicy ma okna lub drzwi. Z przepisów wynika, że zmniejszenie tych odległości jest możliwe, ale zawsze wymaga uzyskania stosownej decyzji w pozwoleniu na budowę.

A co w przypadku garaży większych niż 35m2?

Co w przypadku chęci zbudowania garażu, który ma większą powierzchnię niż 35 m2 i np. z dodatkową powierzchnią na kondygnacji górnej? Taki obiekt wymaga pozwolenia na budowę. Powierzchnię zabudowy liczy się „po ścianach zewnętrznych”. Taki garaż może być posadowiony w gruncie na stałe lub na tzw. bloczkach. Pozwolenie na budowę musi zostać wydane jeżeli garaż ma być duży, a zbudować go można z blachy i osadzić na tzw. “bloczkach” lub wymurować i osadzić w gruncie na stałe. Znowelizowane prawo budowlane nie różnicuje takich obiektów, traktuje je tak samo. A szkoda. Poprzez zmianę związaną z uchyleniem przez ustawę nowelizacyjną obowiązku uzyskiwania pozwoleń na budowę nastąpiła spora swoboda dot. wznoszenia budynków garażowych, wiat, innych obiektów na działkach prywatnych. Jednak nowelizacja zakłada, że dla budowy wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane ważne jest konsultowanie z instytucjami lokalnymi. Warto więc skontrolować zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aby być pewnym, czy zaplanowany przez nas do budowy obiekt rzeczywiście może zostać wzniesiony bez pozwoleń. Niektóre urzędy posiadają w dokumencie pod nazwą” Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego” zapisy np. o max. wysokości garażu lub wiaty, o rodzajach pokryć dachowych czy kąta nachylenia połaci dachowej, a także o minimalnych odległości od działek sąsiednich. Wymagania te muszą być spełnione nawet w przypadku jeżeli nas obiekt nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę!

Dodatkowe informacje związane z aspektami prawnymi dobudowy garażu:

• Ustawa Prawo Budowlane z dnia 7 lipca 1994 r.,
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r.,
• Ustawa o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz inne ustawy z dnia 20 luty 2015 r.,
• Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z dnia 25 kwietnia 2012 r.
• ustawa Kodeks postępowania administracyjnego z dnia 14 czerwca 1960 r z późniejszymi zmianami,
• inne akty wykonawcze na podstawie delegacji ustawowej.

źródło grafiki: Wikipedia