Dom w granicy działki

Zanim kupimy działkę, zastanówmy się dobrze, jaka powinna być jej wielkość. Wprawdzie, im mniejsza działka, tym mniejszy wydatek, ale może się później okazać, że będą problemy z wybudowaniem odpowiedniego domu. Usytuowanie domu na działce w dużej mierze określają przepisy. Dokładnie są bowiem wyznaczone konieczne do zachowania odległości od studni, drogi i granicy działki. Czy budowa domu w granicy działki jest możliwa? Czy istnieją projekty domów dla wąskich działek? Jak sobie poradzić z budową na wąskiej działce? Sprawdźmy!

Dom w granicy działki, źródło: Pixabay

Jak wąska może być działka?

Ceny działek na przestrzeni ostatniej dekady mocno się zmieniły. Obecnie cena wąskiej działki jest nawet o połowę tańsza niż cena działki szerokiej. Prawo budowlane nie określa dokładnej informacji na temat minimalnej działki, na której można się budować. Jaka posesja może być uznana za na tyle wąską, iż dopuszczalne jest wybudowanie domu w mniejszej odległości od granicy z sąsiadem niż standardowe 4 m (ściana z otworami) lub 3 m (tzw. ślepa ściana)? Określa to ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym, która zawiera informację, że dopuszczalne wymiary działek powinny uwzględniać warunki zabudowy lub miejscowe plany zagospodarowań dla konkretnego terenu w Polsce. Od stycznia 2018 r. obowiązuje znowelizowane Prawo budowlane, gdzie dookreślone zostały informacje na temat usytuowania budynków na działce. Szerokość działki a szerokość domu można wyliczyć. pomiędzy budynkiem a granica działki powinno się zachować:

• 4 metry jeśli ściana od granicy działki ma okna lub drzwi
• 3 metry, jeśli ściana nie posiada drzwi lub okien od strony granicy działki.

Jesli zastanawiasz się czy działka, która chces zkupić będzie dla Ciebie idealna, to oblicz! Od szerokości działki odejmij 6 do 8 metrów i wówczas wyjdzie Ci jakaś możesz uzyskać szerokość swojego domu. Te odległości mogą się zmniejszyć ze względu na odległości zapisane w planie miejscowym. Optymalna powierzchnia działki pod zabudowę miejską to 600 m2 (minimalnie 300 m2), a na terenach wiejskich to 1000 do 1500 m2.

Dom w granicy działki, źródło: Pixabay

Sąsiad już wybudował

Przepisy dopuszczają też wznoszenie budynku ścianą bez otworów w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy, w nawet w granicy działki, o ile na sąsiedniej posesji już stoi tak właśnie usytuowany dom. Można to dokładnie sprawdzić w miejscowym planie zagospodarowania! Jeśli dom na sąsiedniej działce został już wzniesiony, to wielkość budynku sąsiada narzuca ograniczenia dla naszego domostwa. Budynki muszą się stykać ścianami, zaś ściana budynku wznoszonego później nie może być dłuższa niż istniejącego. Możemy przy tym wybudować dom wyższy, ale w granicach określonych w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Chodzi bowiem o to, aby nasz dom nie zabierał światła słonecznego sąsiadowi.

Kilka podpowiedzi dla wąskich działek:
Specjaliści wskazują, że istnieje kilka rad dla właścicieli wąskich działek, które mogą oni wdrożyć w celu uzyskania kilkudziesięciu -być może- niezbędnych centymetrów na rzecz powiększenia swojej działki. Jakie to podpowiedzi?

• likwidacja okien w projekcie w ścianie graniczącej
• likwidacja balkonów lub ich zmniejszenie
• zmniejszenie tarasu będącego w projekcie
• likwidacja lub zmniejszenie okapów
• zmiana w projekcie - zamiast okien - zastosowanie luksfer

Można także skorzystać z gotowych projektów domów przeznaczonych na wąskie działki. Można takie projekty znaleźć na stonach pracowni architektonicznych, które oferują konkretne pomysły dla działek o szerokościach: 12, 14, 16, 18 m.

Dom w granicy działki, źródło: Pixabay

Czy budowa domu w granicy działki jest możliwa?

Jeśli jednak zastanawiasz się czy wybudownaie domu w granic działki jest możliwe, to podpowiadamy - TAK, JEST! Ale wynika to z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bądź jest zgodne z tzw. warunkami zabudowy. Lokalne przepisy umożliwiają często taką opcję w przypadkach, gdy działki nie przekraczają 16 metrów szerokości. Jest to również możliwe wtedy, jeśli sąsiad już wybudował dom w granicy ze ścianą usytuowaną bezpośrednio przy tej granicy. W takim przypadku budujemy nasz dom, który musi przylegac do istniejącego wcześniej obiektu całą długościa ściany. Nowo wznoszony dom musi mieć w pasie szerokości 3m, przylegając do granicy działki oraz wysokość i wymiar takiego domu powinien nie być większy niż w domu już istniejącym. Dom, zgodnie z obowiązującymi przepisami można budować bez wyrażenia zgody sąsiada, w przypadku, gdy obszar oddziaływania nie będzie wykraczać poza nasza nieruchomość. Obszar oddziaływania określa projektant lub architekt (jeśli korzystamy z gotowego projektu). Zgoda sąsiada jest konieczna jednak, kiedy prace budowlane wymagają wejścia na sąsiednią działkę. Jak pokazuje praktyka- zgodę lepiej mieć na piśmie.

W temacie - DOM W GRANICY DZIAŁKI - obowiązuje nowelizacja zapisów. Sprawdźmy paragraf 12:

„Jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271 – 273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż:
1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

3. W zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271 – 273, dopuszcza się:
1) sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej od 16 m,
2) sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem, że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej,
3) rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych,
4) sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

4. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2 i 3, powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy – Prawo budowlane.
5. Odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie może być mniejsza niż:
1) 1,5 m do okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem, a także do takich części budynku jak galeria, taras, schody zewnętrzne, pochylnia lub rampa,
2) 4 m do zwróconego w stronę tej granicy otworu okiennego umieszczonego w dachu lub połaci dachowej.

6. Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271 – 273, nie może być sytuowany ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4.

7. Odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną do podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, nie ustala się.”

Źródło: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 marca 2009 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.