Jak zalegalizować samowolę budowlaną – zmiany od 2018 roku

W polskim prawie zmiany następują praktycznie co roku. Nie ma się czemu dziwić, że wzmaga się panujące zamieszanie i obawy przed tym, co można wykonać legalnie bez uzyskania zezwoleń, a co lepiej zgłosić w odpowiednim urzędzie czy organie prawnym. Każdy z nas słyszał przynajmniej raz o określeniu „samowola budowlana”, jednak czym jest w 2018 roku i jakie są kary za jej wykrycie? Czy „opłaca się” zgłaszać popełnione wykroczenie i jak wyglądają aktualne procedury legalizacji?

Czym jest samowola budowlana i czy powinniśmy obawiać się konsekwencji

Za samowolę budowlaną uznaje się obiekt będący w trakcie budowy lub wybudowany bez pozwolenia na budowę oraz prowadzenie robót budowlanych bez wymaganego zezwolenia czy zgłoszenia. Warto pamiętać o tym, że przez roboty budowlane rozumie się przebudowę, remont, montaż, nadbudowę i nawet rozbiórkę budynku lub jego części. Samowola budowlana powstaje również wtedy, gdy nasz projekt otrzymał sprzeciw od starosty, a my pomimo tego podjęliśmy się jego realizacji.

Jeśli organy nadzoru budowlanego dowiedzą się o nielegalnej budowie czy remoncie, możemy spodziewać się nakazu rozbiórki, a nawet postępowania karnego przed prokuraturą i sądem, które może poskutkować wysoką grzywną (maksymalna kwota wynosi aż 720 tysięcy złotych), ograniczeniem wolności od 1 do 12 miesięcy albo pozbawieniem wolności nawet do 2 lat (art.90 ust. Prawo budowlane). Warto mieć świadomość tego, że jeśli od popełnienia samowoli budowlanej minęło 5 lat, nie zostanie rozpoczęte postępowanie karne. Niestety złamanie przepisów nie przedawnia się, dlatego niezależnie od tego, czy minęło 5 lat czy 20, nadal możemy spodziewać się dotkliwych sankcji administracyjnych.

Co ciekawe, ważne jest samo ustalenie daty popełnienia samowoli budowlanej. Do budynków nielegalnie wzniesionych czy przebudowanych do 1995 roku stosuje się przepisy prawa budowlanego z 1974 roku. Ma to znaczenie, gdyż w tym przypadku zalegalizujemy samowolę budowlaną bez opłat. Nowsze budynki postawione po tym roku, są regulowane przez ustawę z 1994 roku i jej nowelizacje. Jeśli prace budowlane były prowadzone zgodnie z planem zagospodarowania, decyzją o warunkach zabudowy oraz stan obiektów nie narusza przepisów, możemy spodziewać się „tylko” wstrzymania budowy i wskazania sposobu legalizacji.

Pozwolenia na budowę nie wymagają – od 2017 roku

Od 1 stycznia 2017 roku obowiązują nowe przepisy, które znacząco wpływają na ilość wymaganych zgłoszeń i pozwoleń. Oto lista nowych obiektów i robót budowlanych, które możemy wykonać bez pozwolenia na budowę:

1. Naziemne silosy na materiale sypkim o pojemności do 30m3 i wysokości nie większej niż 7 m.
2. Wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, garaże, wiaty lub przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 m2. Łączna liczba takich obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500m2 powierzchni działki.
3. Wolno stojące altany o powierzchni zabudowy do 35m2, przy czym łączna liczba takich obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500m2 powierzchni działki.
4. Tymczasowe obiekty budowlane, które nie są trwale połączone z gruntem oraz są przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, o którym mowa w art.30 ust.1, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu.
5. Przebudowa budynków innych niż budynki, o których mowa w ust.1, z wyłączeniem przegród zewnętrznych, elementów konstrukcyjnych oraz z wyłączeniem budynków, których projekty budowlane wymagają uzgodnienia pod kątem ochrony przeciwpożarowej.
6. Przebudowa przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzą one do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków.
7. Remont obiektów budowlanych z wyjątkiem budowli, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę oraz przegród zewnętrznych, elementów konstrukcyjnych budynku, które wymagają pozwolenia na budowę.

*Pełny spis obiektów, które nie wymagają pozwolenia na budowę znajdziecie w nowelizacji o prawie budowlanym 2017.

Popełniłem samowolę – procedura legalizacji – złożenie dokumentów

Jeśli pomimo zmian z początku 2017 roku wybudowany czy wyremontowany przez nas obiekt jest samowolą budowlaną, możemy zacząć proces legalizacji. Nie będzie on niestety ani szybki, ani tani, ale jest jedyną szansą na uniknięcie rozbiórki.

Proces zaczyna się od orzeczenia inspektora nadzoru budowlanego, czy wybrany obiekt może zostać zalegalizowany. Jeśli tak jest, zostaje wszczęte postępowanie z urzędu. Na tym etapie powinniśmy dostarczyć projekt budowlany sporządzony przez projektanta, na którym będą określone wykonane już roboty i działania pozostające w planach. Dokument musi zawierać również niezbędne uzgodnienia i opinie, pozwolenia i inne dokumenty wymagane przepisami szczegółowymi oraz zaświadczeniem, które potwierdza uprawnienia projektanta.

Jako inwestorzy i właściciele mamy obowiązek złożenia w urzędzie oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz zaświadczenie wójta, burmistrza miasta lub prezydenta miasta o zgodności nielegalnie powstałego budynku z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nasza działka nie jest objęta takim aktem, musimy uzyskać i dostarczyć decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W przypadku samowoli budowlanej, która wymagała jedynie zgłoszenia, a nie pozwolenia na budowę, musimy dostarczyć do urzędu prawidłowe zgłoszenie, rysunki techniczne i wspomniane wcześniej potwierdzenie zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Drugi etap legalizacji samowoli budowlanej – opłata legalizacyjna

Gdy nasze dokumenty zostaną pozytywnie rozpatrzone, możemy otrzymać dodatkowe wymogi odnośnie doprowadzenia budowy do stanu zgodnego z prawem, a następnie zostaniemy zobowiązani do uiszczenia opłaty legalizacyjnej. Pamiętajmy o tym, że na czas legalizacji wszystkie prace muszą zostać wstrzymane.

Jakie są koszty legalizacji? Jeśli nasz błąd polegał na braku zgłoszenia, będziemy zobowiązani do uiszczenia kwoty w zakresie 2.5 do 5 tysięcy zł. Jeśli mamy do czynienia z sytuacją, gdy wybrany obiekt lub przebudowa wymagały pozwolenia na budowę, stawkę oblicza się według określonego wzoru zawartego w prawie budowlanym.

Stawka podstawowa 500 zł x 50 x współczynnik kategorii obiektu x współczynnik wielkości obiektu

*Współczynniki, przez które pomnaża się stawkę bazową znajdziemy w załączniku do prawa budowlanego.

Opłaty za brak pozwolenia na budowę zaczynają się od pułapu 25 tysięcy zł, a kończą na 900 tysiącach złotych. Przykładowo koszty legalizacji samowoli pod postacią wybudowania domu jednorodzinnego wynoszą 50 tysięcy zł. Dlatego w niektórych sytuacjach bardziej opłacalna wydaje się rozbiórka obiektów, a następnie ich ponowne wybudowanie. Jeśli opłata legalizacyjna jest dla nas zbyt wysoka, wystarczy że pominiemy termin jej uiszczenia, by odpowiedni organ wydał nakaz rozbiórki.

Co warto wiedzieć po nowelizacji ustawy w temacie samowoli budowlanej

Jak mówi nowelizacja o prawie budowlanym z 2017 roku, w razie stwierdzenia naruszeń w zakresie określonym w ust.1, organ nakłada obowiązek ich usunięcia w określonym terminie. Jeśli nie zostanie to zrobione, zostanie wydana decyzja o odmowie zatwierdzenia projektu i pozwoleniu na budowę. Co ważne, organ administracji architektoniczno-budowlanej odmówi nam zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, jeśli na terenie znajduje się inny obiekt budowlany, w stosunku do którego orzeczono nakaz rozbiórki.

Pozytywną informacją jest jednak to, że od nowelizacji wojewoda posiada uprawnienia, dzięki którym może odroczyć termin płatności lub rozłożyć opłatę legalizacyjna na raty. Poza tym, opłata może zostać również w zupełności lub w części umorzona. Niestety żadne z tych pojęć nie zostało doprecyzowane w prawie budowlanym i jest raczej rzadkością. Wiadomym jest, że wojewoda powinien zwrócić uwagę na sytuację majątkową i rodzinną osoby, która dopuściła się samowoli budowlanej, jednak w praktyce może być różnie.

Nowelizacja ustawy zmieniła ponadto terminy zgłoszenia sprzeciwu do zgłoszeń budowy. Dawniej urzędnicy mieli na to aż 30 dni, aktualnie jest to czas 21 dni, który ma przyspieszyć wszystkie inwestycje budowlane.

Samowola budowlana w Polsce

Choć nieznajomość prawa szkodzi, wielu z nas nie zdaje sobie nawet sprawy z tego, że wykonana niedawno adaptacja poddasza czy budowa nowego garażu podchodzi pod samowolę budowlaną i może być surowo ukarana. Według danych Głównego Urzędu Budowanego kilka lat temu (w 2012 roku) wydano „zaledwie” 365 decyzji o legalizacji samowoli, podobnie w kolejnym roku. Częściej zapadają decyzje o rozbiórce, których w tym samym roku było 4829, a w kolejnym 4719. Czy mamy się czego bać? Jeśli nie wybudowaliśmy nowego domu jednorodzinnego bez pozwolenia, na ogół możemy spać spokojnie. Jednak jak często się mówi, licho nie śpi i niezależnie od tego, czy sami zgłosimy samowolę budowlaną czy zostanie ona zauważona, mogą nas spotkać przykre konsekwencje.

Co sądzicie o polskim prawie budowlanym? Czy nowelizacja ustawy zmniejszy odsetek samowoli budowlanych?