Księga wieczysta - czego można się z niej dowiedzieć?

Historia nieruchomości może wiele powiedzieć o obiekcie przyszłemu nabywcy. Także poznanie stanu prawnego domu pozwoli uniknąć problemów związanych z jego zakupem lub późniejszą eksploatacją. Dlatego pojęcie księgi wieczystej może pojawiać się za każdym razem, jeśli podejmiemy temat zakupu nieruchomości.

Księga wieczysta - czego można się z niej dowiedzieć? zdjęcie: freepic.com

Księga wieczysta, czyli co?

Pojęcie księgi wieczystej stosowane jest do określenia dokumentu o charakterze publicznym, który informuje o stanie prawnym danego obiektu. Dotyczy zarówno nieruchomości w postaci obiektów budowlanych, jak i niezagospodarowanych działek. Taki dokument umożliwia bezwzględną ocenę, kto jest właścicielem nieruchomości i jakie ma prawa względem niej. Obowiązek założenia księgi wieczystej dla każdej nieruchomości i sposób prowadzenia takiego systemu reguluje ustawa dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Księga wieczysta - czego można się z niej dowiedzieć? zdjęcie: unsplash.com

Poszukiwania księgi wieczystej

Temat ksiąg wieczystych może nie zostać poruszony przez cały czas używania budynku lub mieszkania. Często osoby od dzieciństwa mieszkające w danym obiekcie nie wiedzą, że taki dokument dla ich nieruchomości istnieje. Najczęściej poszukiwania zaczynają się dopiero w momencie zmiany właściciela domu. Księgi wieczyste powinny nas zainteresować także w sytuacji, kiedy będziemy zainteresowani zakupem domu, działki budowlanej lub innych nieruchomości. Wówczas możemy dowiedzieć się o niejasnym stanie prawnym obiektu i w porę odstąpić od jego zakupu.

Gdzie należy szukać ksiąg wieczystych? Choć wyobraźnia podsuwa nam obrazy przepastnych zakurzonych ksiąg, które od dekad leżą na strychu, to nie jest właściwe miejsce na poszukiwania. Przez wiele lat prowadzeniem takiej dokumentacji zajmowały się specjalnie powołane do tego państwowe biura notarialne. Okazało się jednak, że nie są one odpowiednią do tego instytucją i po rozwiązaniu ich w 1991 roku prowadzenie ksiąg powierzono organom sądowym. To właśnie w sądzie przyporządkowanym do danego rejonu można zaleźć księgi wieczyste nieruchomości.

Te dokumenty uznawane są za jawne i w każdym sądzie rejonowym w odpowiednim dziale można bezpłatnie je przejrzeć. Wielokrotnie rozbudowywane i zmieniające właściciela nieruchomości mogą mieć nawet kilka tomów dokumentów. Dlatego warto złożyć wniosek o odpis, którego koszt to zaledwie kilka złotych.

Zasada jawności ksiąg wieczystych to także sposób na unikanie problemów z nieuczciwymi sprzedawcami lub kupującymi. Wytrącany jest z ręki argument o tym, że nowy właściciel nie wiedział o zadłużeniu lub obciążeniu hipoteki danego obiektu. Przyjmuje się także, że informacje zawarte w księgach są pewne i zgodne ze stanem rzeczywistym. Jest to tak zwana zasada rękojmi wiary publicznej i poza kilkoma wyjątkami informacje z tych dokumentów uznawane są za pewnik.

Księga wieczysta - czego można się z niej dowiedzieć? zdjęcie: freepic.com

Najważniejsze informacje z księgi wieczystej

Księgi wieczyste przygotowywane są według dokładnych i precyzyjnych wytycznych, które praktycznie nie uległy zmianie od wprowadzenia obowiązku takiej rejestracji. W związku z tym każda księga wieczysta wygląda podobnie i zawiera takie same informacje. Należą do nich między innymi:

• adres nieruchomości,
• dokładne dane właściciela lub właścicieli, jeśli mamy do czynienia ze współwłasnością,
• powierzchnia całej nieruchomości oraz znajdujących się na niej budynków,
• zakres praw do nieruchomości innych osób niż właściciel,
• informacje o służebnościach gruntowych związanych z nieruchomością,
• ewentualne umowy pierwokupu, dożywocia, czy inne.

Często osoba zamierzająca sprzedać daną nieruchomość przedstawia odpis z ksiąg wieczystych, który przygotowała dla ułatwienia transakcji. Z punktu widzenia osoby kupującej może to być wygodne, ponieważ unika się wizyty w sądzie lub oczekiwania na przygotowanie odpisu. Warto jednak zachować daleko idącą ostrożność, ponieważ zmiana właściciela, stanu prawnego lub zadłużenie obiektu mogły nastąpić już po przygotowaniu odpisu.

Księga wieczysta - czego można się z niej dowiedzieć? zdjęcie: freepic.com

Brak księgi wieczystej - co to oznacza?

Przejrzenie lub wykonanie odpisu ksiąg wieczystych to jedna z czynności, o której nie można zapomnieć przed zakupem nieruchomości. Wizyta w sądzie, choć często czasochłonna, pozwoli uniknąć kłopotów finansowych czy nieprzyjemności prawnych. Czasem może się zdarzyć, że przed zakupem nieruchomości spotkamy się z informacją, że do danego obiektu nie jest przypisana taka dokumentacja. Czy warto interesować się dalej zakupem?

Istnieją dwie sytuacje, w których dany obiekt może nie dysponować księgą wieczystą. W przypadku mieszkań w budownictwie wielorodzinnym księgi wieczyste dotyczą całego budynku i nie są zakładane dla konkretnego mieszkania. Dlatego informacji o stanie prawnym i zadłużeniu należy szukać w spółdzielni.

Druga sytuacja dotyczy sprzedaży nieruchomości, która nie zmieniała właściciela przynajmniej od roku 1982. To od tej pory zaczął obowiązywać przepis o obowiązku zakładania takiej dokumentacji dla nowych obiektów lub przy zmianie jego właściciela. Dokument potrzebny był także w przypadku składania wniosku o kredyt hipoteczny. Dlatego najczęściej brak księgi wieczystej dotyczy niezagospodarowanych działek, gruntów ornych lub obiektów o niejasnym stanie prawnym.

Jeśli jednak zdecydujemy się na zakup takiej nieruchomości, to właśnie na nas, jako nowym właścicielu spoczywa obowiązek założenia dokumentacji. Aktualizacji będziemy musieli dokonywać także po odziedziczeniu działki, śmierci lub spłaceniu jednego ze współwłaścicieli czy innej zmiany prawnej. Warto niezwłocznie dokonać aktualizacji, ponieważ w wyniku opieszałości i powstałych w związku z nią problemów możemy zostać pociągnięci do odpowiedzialności odszkodowawczej.