Wznoszenie budynków powinno przebiegać według ściśle określonych zasad i w zgodzie z przepisami. Jednym z dokumentów, którego wymaga się do uzyskania pozwolenia na budowę, jest projekt zagospodarowania terenu z naniesionym obrysem nowego obiektu. Podczas planowania jego usytuowania architekt musi wziąć pod uwagę linie zabudowy. Czym one są i w jakich sytuacjach można je przekraczać?
dowiesz
się:
- czym się różni obowiązująca linia zabudowy od nieprzekraczalnej
- gdzie znaleźć każdą z linii na mapie
- którą linię można przekroczyć konstrukcją budynku
Linia zabudowy i nieprzekraczalna linia zabudowy, zdjęcie: unsplash.com
Linia zabudowy - co oznacza?
Akt własności działki budowlanej to często początek planowania nowego domu. Marzenia o tym, w którym miejscu stanie konstrukcja, muszą mieścić się w granicach przepisów prawa budowlanego. Z uwagi na brak możliwości przeniesienia obiektu wyznaczane są linie zabudowy określające ostateczne położenie budynku. Nikt chyba nie chce, żeby do jego domu wjeżdżały samochody lub zaglądali sąsiedzi.
Obowiązująca linia zabudowy na planach zagospodarowania terenu oznaczona jest jako linia z wypełnionymi trójkątami po wewnętrznej stronie. Oznacza ona miejsce, w którym musi znaleźć się ściana zewnętrzna budynku. Na jej wyznaczenie wpływają ogólne przepisy dotyczące zachowania odległości pomiędzy granicami działek oraz budynkami w zabudowie miejskiej i podmiejskiej. Przepisy określają między innymi:
- minimalną dopuszczalną odległość od granicy działki ściany bez otworów okiennych lub drzwiowych,
- minimalną dopuszczalną odległość od granicy działki ściany z otworami okiennymi lub drzwiowymi,
- dopuszczalne odchylenia od wymienionych przepisów przez konstrukcje balkonów czy gzymsów
- możliwości zmiany warunków i dostosowania ich do aktualnej zabudowy.
Z założenia przepisy mają na celu zapewnienie mieszkańcom sąsiednich działek wystarczającego poziomu intymności w swoich domach. Jednocześnie wskazują jak maksymalnie wykorzystać dostępną przestrzeń. Przepisy szczególnie dokładnie podchodzą do ścian domów wyposażonych w okna. Ważnym czynnikiem mającym wpływ na wyznaczanie obowiązującej linii zabudowy, jest także sąsiedztwo drogi.
Nieprzekraczalna linia zabudowy - dlaczego jest istotna?
Same odległości, w jakich musi znaleźć się nowy budynek od granicy sąsiedniej działki i zabudowy to tylko jeden typ uwarunkowania. Podczas planowania inwestycji należy wziąć pod uwagę także plan zagospodarowania przestrzennego. Może się bowiem okazać, że gmina ma plany inwestycyjne związane z terenami, których zakupem będziemy zainteresowani.
Nieprzekraczalna linia zabudowy oddziela obszar, w którym obowiązują ogólne zasady zagospodarowania terenu, od tego, w którym nie wolno wznosić żadnych obiektów. W związku z tym budowę można zaplanować w dowolnej odległości od linii, jednak po jej wewnętrznej stronie. Linię wyznaczają organy samorządu terytorialnego. Chcąc poznać jej przebieg, należy przeanalizować plan zagospodarowania przestrzennego. Można ją poznać po trójkątach, które w odróżnieniu od obowiązującej linii zabudowy nie są wypełnione kolorem.
Nieprzekraczalna linia zabudowy ma na celu stworzenie strefy, w której gmina nie chce tworzyć zabudowy. Często będzie to dotyczyć rozbudowy infrastruktury lub zmianą charakteru danego obszaru z mieszkalnego na przemysłowy. Gmina może planować poszerzenie drogi lub stworzenie obiektu o znaczeniu strategicznym. Często nieprzekraczalna linia zabudowy otacza budynki przemysłowe lub zabytki.
Obowiązująca linia zabudowy i nieprzekraczalna linia zabudowy
Przekroczenie linii zabudowy
Oczywiście natychmiast pojawia się pytanie, czy można przekroczyć wyznaczone linie zabudowy. Problem wynika nie tyle z chęci łamania przepisów, ile próby dostosowania ich do własnych potrzeb. Często zdarzają się sytuacje, w których inwestor ma już zakupiony projekt domu i planuje postawienie go na zakupionej działce. Tymczasem bryła budynku przekracza którąś z linii i nie sposób tak ulokować go na planie działki, żeby udało się zmieścić pomiędzy nimi.
Nieprzekraczalna linia zabudowy jest nieugięta. W zasadzie nie istnieje żadne ustępstwo, które umożliwia wzniesienie jakiejkolwiek części obiektu na lub nad obszarem przez nią wyznaczonym. Nawet schody wejściowe lub konstrukcja dachu nie może przekraczać tej linii. Jedynym wyjątkiem, który jednak zdarza się sporadycznie, jest zmiana położenia tej linii na planie zagospodarowania przez organy administracyjne już po wydaniu zgody na budowę.
Nieco bardziej elastyczna jest obowiązująca linia zabudowy. To ona wyznacza lico budynku, jednak dotyczy to tylko ściany zewnętrznej. Linię mogą przekraczać konstrukcje architektoniczne, takie jak:
- balkony,
- tarasy,
- galerie,
- schody zewnętrzne,
- pochylnie i rampy.
Warto jednak zaznaczyć, że dla każdego z tych elementów wyznaczono maksymalny wysięg, jakiego nie można przekroczyć. Często jednak to wystarczy, żeby uniknąć przeróbek projektowych i pozostać w zgodzie z prawem.
Linia zabudowy i nieprzekraczalna linia zabudowy, zdjęcie: unsplash.com
Co może nam grozić, jeśli jednak zdecydujemy się wznieść budynek poza którąś z linii? W tym wypadku tradycyjnie większa tolerancja dotyczy obowiązującej linii zabudowy. Czasem wystarczy przejść przez żmudny proces urzędowy, w którym można zalegalizować samowolę budowlaną. Oczywiście odstępstwa nie mogą być rażące, a niejednokrotnie wymagana będzie dodatkowa zgoda sąsiadów. Jeśli jednak zignorowana zostanie nieprzekraczalna linia zabudowy, inspektorat budowlany najczęściej zarządza rozbiórkę.
Arek
Z wykształcenia budowlaniec, z zamiłowania pasjonat ogrodnictwa, a obecnie zawodowo zajmuje się pisaniem. Miał okazję uczestniczyć przy wielu projektach budowlanych, począwszy od budowy bloku elektrowni węglowej, a skończywszy na tworzeniu altany ogrodowej u sąsiada. Wolne chwile poświęca na sport i czytanie książek historycznych.
