Nadbudowa domu - poradnik dla inwestora

Nadbudowa domu jest chętnie wybierana przez inwestorów, którzy nie chcą wyburzać kilkudziesięcioletniego budynku, zamiast tego planują jego powiększenie bez zajmowania przestrzeni w ogrodzie. Nie zawsze jest to dobre rozwiązanie, gdyż należy wziąć pod uwagę wiele aspektów stojących na przeszkodzie. Jakie formalności trzeba spełnić, by zrealizować nadbudowę domu w 2020 roku? Jak przygotować projekt i o czym pamiętać, by budynek był nie tylko funkcjonalny, ale również estetyczny?

Nadbudowa domu – prawo budowlane

Nadbudowa domu umożliwia uzyskanie nowej kondygnacji – w świetle prawa jest określana jako powiększenie kubatury oraz powierzchni użytkowej. Co ważne, nie zmienia się powierzchnia zabudowy, a jedynie wysokość budynku – ten rodzaj budowy jest zawarty w art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego.

Najczęściej wykorzystuje się tą możliwość w starych domach ze strychem, który nie jest na tyle wysoki, by bez żadnych prac budowlanych zaadoptować go na poddasze użytkowe. Dodatkowo, jeśli dach wymaga naprawy bądź wymiany, dobrym pomysłem jest podniesienie od razu wysokości ścian i wykonanie nowego pokrycia. Nadbudowa domu jest chętnie wybierana przez inwestorów, gdyż wiąże się z mniejszymi kosztami niż rozbudowa domu z względu na brak prac ziemnych, konieczności zmiany przyłączy mediów i przygotowaniem fundamentów.

Co zalicza się do nadbudowy domu:

• dobudowanie nowej kondygnacji;
• adaptacja poddasza ale z podniesieniem ścianki kolankowej;
• podwyższenie ścian szczytowych;
• podwyższenie istniejącej kondygnacji;
• dobudowanie pomieszczenia nad garażem.

Myśląc o nadbudowie, warto również poznać dodatkowe pojęcia takie jak rozbudowa, przebudowa i odbudowa. Rozbudowa to nic innego jak dobudowanie dodatkowych pomieszczeń do istniejącego już budynku – zmienia się kubatura, powierzchnia zabudowy oraz powierzchnia użytkowa. Rozbudowa wiąże się z pracami ziemnymi.

Odbudowa nie jest ściśle określona w przepisach Prawa budowlanego, ale tym pojęciem określa się np. odbudowę budynków po działaniach wojennych, zniszczeniach wywołanych siłami natury (wichury) czy odbudowę budynku murowanego w miejscu rozebranego obiektu z drewna.

Przebudowa to zmiana parametrów technicznych lub użytkowych budynku, przy zachowaniu tej samej kubatury, powierzchni zabudowy, użytkowej, wymiarów oraz liczby kondygnacji. Przykładem może być wstawienie nowego okna bądź zamurowanie starego otworu, zmiana konstrukcji dachu bez zmian układu czy wymiana stropu lub schodów wewnętrznych.

Zacznij od oceny stanu budynku

Zanim zaczniemy realizować plan o nadbudowie i wypełniać wszelkie formalności, należy zastanowić się, jaki jest stan techniczny budynku. Najbezpieczniej jest skorzystać z opinii eksperta, który oceni stan prawny i techniczny domu. Konstruktor powinien także określić wielkość obciążeń i stan fundamentów.

Konstrukcja starego budynku musi charakteryzować się odpowiednią nośnością – jeśli pojawiają się pęknięcia, rysy wywołane nierównomiernym osiadaniem domu może to być dla nas powód do zmiany planów.

Projekt architekta

Stara dokumentacja techniczna musi być skonfrontowana z aktualnym stanem budynku i zaktualizowana. Jeśli jej nie posiadamy, konieczne będzie wykonanie inwentaryzacji budynku, a dopiero w kolejnym kroku projekt zmian. Po wykonaniu nadbudowy zmieni się wygląd domu, jego proporcje, dlatego warto wymagać od architekta wizualizacji budynku wraz z nową elewacją.

Nadbudowa domu, zdjęcie: Pixabay.com

Nośność stropu i jego ewentualne wzmocnienie

W starym budynku strop poddasza może nie być przystosowany do przenoszenia znacznych obciążeń, dlatego może być konieczne jego wzmocnienie bądź jeśli to nieopłacalne i trudne, wykonanie nad nim nowego. W przypadku drewnianego stropu należy wzmocnić go za pomocą nadbitek, belek i słupów bądź wykonać ramy stalowe lub drewniane. Stropy monolityczne i gęstożebrowe powinno się wzmacniać dwuteownikami i warstwą nadbetonu z siatką ze zbrojeniem. Podobnie jak wyżej, można wykorzystać ramy stalowe bądź żelbetowe.

Jeśli dobudujemy całe nowe poddasze, konieczne jest wykonanie nowego otworu na schody, który nie może osłabiać stropu ani przecinać jego elementów nośnych. Dowiedz się, jak wybrać wygodne schody na poddasze użytkowe.

Ściany zewnętrzne pod lupą

Zazwyczaj konieczne jest nadmurowanie ścian zewnętrznych kolankowych i szczytowych. Można wykorzystać ten sam materiał, z którego wykonano dom, bądź zastosować nową technologię, mając na uwadze parametry cieplne i łatwość montażu. By uniknąć nadmiernego obciążania dolnej kondygnacji poleca się zastosowanie lekkich materiałów.

Murując ściany kolankowe należy pamiętać o ich wzmocnieniu i połączeniu z wieńcem dachowym, gdyż zostanie na nich oparta więźba dachowa.

Nadbudowa domu – zmiana konstrukcji dachu

Zmiana dachu może odbyć się na trzy sposoby – za pomocą zamiany dachu płaskiego na stromy, zmianie więźby bądź podniesieniu istniejącej więźby.

W pierwszym przypadku należy wykonać nadbudowę za pomocą np. lekkich wiązarów prefabrykowanych, które połączymy w jedną konstrukcję. W przypadku stropodachu nie przystosowanego do przenoszenia obciążeń użytkowych, należy zastosować wiązany z pasem dolnym.

Zmiana więźby dachowej może być konieczna w razie złego stanu aktualnej konstrukcji bądź chęci zwiększenia jej nośności. Można zmienić jej schemat dodając np. jętki, bądź zadbać o dodatkowe podparcie krokwi. Zmiana więźby wiąże się często ze zmianą kąta nachylenia dachu – w tym przypadku najlepszym rozwiązaniem będzie rozebranie starego pokrycia i postawienie nowego.

Podniesienie aktualnej więźby dachowej jest możliwe, jeśli konstrukcja opiera się na murłatach ułożonych na stropie. W tym przypadku można przeprowadzić prace bez zdejmowania pokrycia i demontażu więźby, wykorzystując dźwig lub siłowniki.

Nadbudowa domu, zdjęcie: Pixabay.com

O tym pamiętaj – ogrzewanie, instalacje, wentylacja

Najlepszą opcją jest przedłużenie pionów i zamocowanie na nich odpowietrzników. Na nowej kondygnacji powinno się zastosować taki sam bądź zbliżony system ogrzewania – tradycyjne grzejniki bądź np. ogrzewanie podłogowe. Niekiedy inwestorzy wybierają także kozę lub kominek.

Warto także pamiętać o konieczności wydłużenia przewodów kominowych, przewodów spalinowych i dymowych.
Rozkład pomieszczeń nowej kondygnacji musi być zgodny z istniejącymi instalacjami wodnymi i kanalizacyjnymi – wtedy wystarczy przedłużyć piony, nie generując dodatkowych prac. System wentylacji powinien być taki sam jak w niższej kondygnacji.

Wykończenie nadbudowy domu - wskazówki

Na nowej kondygnacji często umieszcza się okna dachowe, które świetnie doświetlają przestrzeń (przypomnij sobie, jak wybrać najlepsze okno połaciowe). Warto pamiętać o tym, że im wyższa wysokość montażu, tym lepiej doświetlone wnętrze.

Gotową kondygnację należy oczywiście docieplić – dach wełną mineralną od wewnątrz, zabezpieczając ją przed zawilgoceniem, a następnie wykańczając płytami g-k. Przestrzeń dzielimy za pomocą lekkich ścian na konstrukcji szkieletowej bądź w razie wytrzymałego stropu nawet ścianami murowanymi.

Nadbudowa domu – jakie formalności

Nadbudowa, rozbudowa i przebudowa budynków wolnostojących jednorodzinnych przeznaczonych na cele mieszkalne może być przeprowadzona za pomocą zgłoszenia budowy domy, a także wystąpienia o pozwolenie na budowę domu. Po nowelizacji przepisów, zgłoszenie jest możliwe m.in. wtedy, gdy obszar oddziaływania budynku mieści się na działce bądź na całym terenie inwestycji i budynek nie jest zaliczony do zabytkowych.

Niezależnie od tego, czy przeprowadzisz nadbudowę za pomocą pozwolenia na budowę czy zgłoszenia, pierwszym krokiem będzie uzyskanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania dla twojej działki, a jeśli takowy nie występuje, należy wystąpić o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki do Urzędu Gminy.

W kolejnym kroku konieczna jest współpraca z uprawnionym projektantem, który zaadaptuje wszystkie zmiany i dodatkowo dokona analizy stanu technicznego istniejącego budynku.

Po dokonaniu analizy przez projektanta, należy zgłosić albo wniosek o pozwolenie na budowę lub zgłosić zamiar rozpoczęcia nadbudowy. Składamy:

• 4 x projekt budowlany wraz z wymaganymi uzgodnieniami, pozwoleniami, opiniami (w przypadku pozwolenia na budowę);
• oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane;
• rysunek obrazujący usytuowanie domu na działce ze wskazaniem części, która będzie objęta nadbudową;
• opis techniczny z charakterystyką budynku, konstrukcji;
• zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (bądź z decyzją o warunkach zabudowy);
• ekspertyzę techniczną potwierdzająca możliwość dokonania nadbudowy (zmienia się układ obciążeń i warunki bezpieczeństwa pożarowego), powinna ona zawierać ocenę stanu budynku, charakterystykę uszkodzeń itd.

W razie zgłoszenia po 3 dniach od jego złożenia zostanie zamieszczona takowa informacja w biuletynie informacji publicznej, a w terminie do 30 dni organ wydaje opinię (jej brak oznacza milczącą zgodę). Jeśli ubiegamy się o pozwolenie na budowę, organ w ciągu 65 dni wydaje decyzję. Następnie należy odczekać 14 dni, na ewentualne odwołania, by decyzja stała się ostateczna, umożliwiając rozpoczęcie budowy, którą zgłasza się w PINB.

UWAGA: pozwolenie na budowę będzie koniecznie pomimo wszystko, jeśli w ramach nadbudowy będą wykonane prace wymagające pozwolenia bądź dom jest wpisany do rejestru zabytków.

W razie uzyskania pozytywnej opinii, w obu przypadkach należy ustanowić kierownika budowy, zadbać o prowadzenie dziennika budowy i zawiadomić o terminie rozpoczęcia robót.

Nadbudowa domu, zdjęcie: Pixabay.com

Nadbuduj lub rozbuduj

Nadbudowa domu jest dobrym rozwiązaniem w wielu przypadkach, jednak ocena sytuacji zawsze leży w rękach inwestora. Jeśli nie jesteśmy pewni, czy warto zrealizować to przedsięwzięcie, skonsultujmy się z projektantem, który oceni stan budynku i pomoże określić koszty inwestycji. Wtedy opracujmy wspólnie projekt i zajmijmy się wszystkimi formalnościami – samowola budowlana jest wciąż kosztowna!