Nadzór budowlany - czy obawiać się kontroli?

Postać inspektora budowlanego wielu inwestorom spędza sen z powiek. Groźba niespodziewanej kontroli i świadomość tego, że w każdej chwili budowa może zostać przerwana, budzi niepokój. Jeśli dodatkowo swoją ekipę budowlaną inwestor darzy ograniczonym zaufaniem, problem robi się poważny. Czy jednak jest się czego bać, a postać inspektora czającego się za płotem jest rzeczywiście tak straszna?

Nadzór budowalny, zdjęcia freepik.com

Kontrola z zaskoczenia - rzeczywistość czy mit?

Urząd inspektora budowlanego związany jest z jednostką administracyjną, której podlega teren budowy. Ten specjalista ma za zadanie ocenić, czy budowa przebiegła zgodnie z prawidłami budowlanymi, a wykonawca trzyma się założeń projektowych. Pracownicy powiatowego inspektoratu budowlanego w myśl przepisów mają możliwość wejścia na budowę i ocenę prawidłowości przeprowadzanych prac. Kontrola może być wyrywkowa i przeprowadzana na dowolnym etapie budowy, co jest przyczyną obaw inwestorów, a także wykonawców.

Tymczasem doraźne kontrole realizowane są sporadycznie i zazwyczaj wynikają jedynie ze zgłoszenia sąsiedzkiego. Trudno znaleźć przypadki, w których kontrola wynika z inicjatywy urzędu lub samego inspektora. Także w sytuacji donosu, jeśli praca wykonawcy jest bez zarzutu, nie ma się czego obawiać. Inwestor informowany jest o terminie kontroli pisemnie, a jeśli skontaktuje się inspektorem, często istnieje szansa żeby przełożyć spotkanie na inny dzień.

Warto jednak przypomnieć, że na użytek budowy inwestor może zatrudnić własnego inspektora inwestorskiego. Nie jest on urzędnikiem, a doświadczonym inżynierem budowlanym, który będzie kontrolował prace wykonawców. Najczęściej na takie rozwiązanie decyduje się inwestor, który ma ograniczoną wiedzę budowlaną lub skromne zasoby czasu, by zajmować się przebiegiem prac. Inwestorski nadzór budowlany powszechnie stosowany jest na większych budowach, na których jednocześnie działa kilka firm wykonawczych, a prace przebiegają na różnych frontach. W publikowanych wcześniej tekstach wspominaliśmy, kiedy warto zdecydować się na zatrudnienie inwestorskiego nadzoru budowlanego i jaki jest zakres prac takiego człowieka.

Nadzór budowalny, zdjęcia freepik.com

Obowiązkowa kontrola nadzoru budowlanego

W sytuacji, kiedy przez cały okres wznoszenia budynku żaden urzędnik z inspektoratu nie pojawił się na budowie, wcale nie jest powiedziane, że inspektor może już odetchnąć z ulgą. W niektórych sytuacjach nadzór budowlany wejdzie na obiekt na jego wyraźne zaproszenie. Przepisy prawa określają bowiem kilka sytuacji, w których budynek musi mieć odbiór techniczny przed rozpoczęciem użytkowania.

Zazwyczaj informacja o potrzebie wydania pozwolenia na użytkowania zawarta jest w zgodzie na budowę obiektu. Jeśli jednak jej tam nie ma, nie zwalnia to inwestora z wezwania nadzoru w celu wydania tego dokumentu. Ogólnie zgoda wymagana jest przy wznoszeniu obiektów, z których korzystać będzie większa ilość przypadkowych osób. Dotyczy to wznoszenia między innymi:

• budynków kulturowych, naukowych i oświatowych, do których należą kina, teatry, biblioteki, domy kultury, szkoły, przedszkola czy tym podobne miejsca,
• obiektów sportowych takich jak: stadiony, amfiteatry, skocznie i wyciągi narciarskie, kolejki linowe, odkryte baseny, a także obiekty zamknięte, jak hale sportowe czy kryte baseny,
• budynków służby zdrowia oraz opieki społecznej, takich jak szpitale, przychodnie, sanatoria czy hospicja,
• obiektów administracji publicznej, do których zaliczane są wszelkie obiekty administracji państwowej i samorządowej, włącznie z budowlami powstającymi na użytek służb mundurowych,
• budynków religijnych, czyli świątyń, kaplic czy domów pogrzebowych,
• obiektów związanych z turystyką i gastronomią, czyli hoteli, pensjonatów, restauracji czy dyskotek,
• obiektów biurowych i przemysłowych w zakładach produkcyjnych.

Zgoda na użytkowanie będzie też wymagana w sytuacji, kiedy chcemy zalegalizować samowolę budowlaną. Innym przypadkiem są sytuacje, kiedy obiekt nie jest wykończony, a inwestor decyduje się na użytkowanie jego części. Wydawane wówczas pozwolenie dotyczy nie całego obiektu, a tylko jego części. W tej sytuacji zgoda musi być także wydana na użytkowanie niewykończonych jednorodzinnych budynków mieszkalnych.

Nadzór budowalny, zdjęcia freepik.com

Jak przebiega kontrola?

Niezależnie od tego, czy kontrola inspektora budowlanego jest doraźna, czy wynika z wniosku inwestora, jej przebieg zazwyczaj jest podobny. W wybranym terminie inspektor dokonuje przeglądu całego obiektu. Co ważne, towarzyszy mu w tym jeden wyznaczony świadek. Może być to inwestor, wspomniany wcześniej inspektor nadzoru inwestorskiego, kierownik budowy lub inna osoba upoważniona przez inwestora. W budynkach mieszkalnych może to być administrator, przedstawiciel spółdzielni lub pełnoletni mieszkaniec w domach jednorodzinnych.

Inspektor nadzoru budowlanego będzie zainteresowany między innymi:

• czy obiekt położony jest w miejscu wyznaczonym na planie zagospodarowania terenu,
• czy obiekt jest zgodny z projektem architektonicznym w zakresie powierzchni i kubatury, wykonania konstrukcji nośnej, parametrów połaci dachowej, wykonania instalacji sanitarnych i montażu urządzeń budowlanych, a także w szczególnych
• obiektach dostosowanie go do potrzeb osób niepełnosprawnych,
• zastosowaniem materiałów budowlanych o odpowiedniej klasie ogniodporności,
• czy wokół budynku dokonano rozbiórki starych i tymczasowych obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania oraz uporządkowano teren budowy.

Jeśli inspektor nie odkryje większych nieprawidłowości, można czekać na jego pisemną opinię. Nie oznacza to jednak, że z góry wiadomo o jej pozytywnym rozpatrzeniu. W wyniku analizy dokumentów nadzór budowlany może wykryć pewne nieprawidłowości, które będą wymagały wyjaśnienia lub poprawek. Wówczas inwestor drogą formalną otrzyma informację o wszczęciu postępowania z urzędu.

Nadzór budowalny, zdjęcia rawpixel.com

Wykrycie uchybień przez inspektora nadzoru budowlanego

Nie zawsze wykonawca dobrze wywiązuje się ze swoich prac, co może powodować donos sąsiedzki i kontrolną wizytę inspektora na budowie. Jeśli problemy są istotne, inspektor ma obowiązek wydać nakaz o wstrzymaniu prac budowlanych w trybie natychmiastowym. Inwestor może być też ukarany mandatem. Oczywiście, od wydanego nakazu można się odwołać, jednak do czasu jego rozstrzygnięcia prace budowlane są wstrzymane.

W postanowieniu o wstrzymaniu prac nadzór budowlany określa, jakie nieprawidłowości stwierdził i w jakim zakresie odstępują one od projektu. Pojawią się tam także wymagania, które mogą zmuszać inwestora do zabezpieczenia konkretnych części obiektu lub wykonania niezbędnych ekspertyz. Przed kolejną wizytą powiatowego inspektora nadzoru, inwestor będzie zmuszony do przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, w którym uwzględnił zmiany. W czasie kontroli inspektor sprawdzi wykonane przeróbki i zatwierdzi je, dopuszczając obiekt do dalszej budowy lub eksploatacji.