Wielu z nas sprzedaje dom, mieszkanie, działkę lub staje w roli kupującego, który w nowym miejscu wybuduje swój dom lub zajmie się remontem istniejącego już budynku. Najważniejsze formalności związane z kupnem i sprzedażą nieruchomości załatwia się za pośrednictwem notariusza. Czy jednak umowa przedwstępna tego wymaga? Dowiedzcie się dlaczego warto ją podpisać, jakie są jej najważniejsze elementy i pobierzcie wzór, który ułatwi wam przebieg transakcji.
Dlaczego warto zawrzeć umowę przedwstępną?
Umowa przedwstępna sprzedaży uregulowana w art. 389-390 Kodeksu cywilnego jest zobowiązaniem stron (kupującego oraz sprzedającego) do zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli właściwej umowy kupna-sprzedaży domu, mieszkania czy działki). Tego rodzaju dokument jest gwarancją zarówno dla kupującego jak i sprzedawcy, że w przyszłości zostanie zawarta właściwa umowa, której podpisanie nie jest możliwe w danym momencie.
Z perspektywy sprzedawcy warto ją zawrzeć wtedy, gdy naszą nieruchomością interesuje się wiele osób, które zapewniają nas o chęci kupna. Wtedy z określonym kupującym podpisujemy umowę, w której dodatkowo zabezpieczamy się zadatkiem i możemy spokojnie zrezygnować z dalszego procesu oferowania domu czy działki. Podobnie kwestia wygląda ze strony osoby wyrażające chęć zakupu. Podpisanie umowy przedwstępnej zagwarantuje, że sprzedający nie podniesie nagle ceny nieruchomości oraz da czas np. o ubieganie się o dofinansowanie z banku. W dokumencie możemy zawrzeć klauzulę, że jeśli nie zostanie ona dopełniona z powodu odrzucenia wniosku o kredyt, żadne ze stron nie będą dochodziły swoich roszczeń.
Czy da się obejść bez notariusza?
Umowę tego rodzaju możemy zawrzeć w dowolnej formie, jednak najbezpieczniej jest zawsze mieć wszystko na piśmie. O ile kodeks cywilny nie wymaga dla ważności formy aktu notarialnego, tak warto go przemyśleć z powodu kilku kwestii. Przede wszystkim, jeśli nie dojdzie do wykonania umowy, nie możemy dochodzić do zawarcia umowy przyrzeczonej drogą sądową. Oznacza to, że w przypadku niedotrzymania umowy ze strony kupującego lub sprzedającego nie ma praktycznie żadnych konsekwencji. Jeśli sprzedajemy dom czy działkę lub jesteśmy kupującym, któremu zależy na danej nieruchomości, powinniśmy rozważyć wizytę u notariusza. W ten sposób w razie wystąpienia problemów będziemy mogli roszczyć prawa do wykonania umowy w drodze sądowej.
Warto wiedzieć o tym, że roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej nieruchomości przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona (właściwa) miała zostać zawarta. Jeśli podpisaliśmy ją w formie aktu notarialnego, nasze roszczenia powinniśmy ujawnić w prowadzonej dla nieruchomości księgi wieczystej. Dlaczego? Ponieważ w ten sposób, nawet jeśli daną działkę lub nieruchomość obejmie nowy właściciel, nasze roszczenia będą nadal ważne – zmienią tylko adresata.
Co powinna zawierać dobra umowa przedwstępna
Przygotowaliśmy dla was konkretny i sprawdzony zbiór informacji, które powinna zawierać umowa przedwstępna. Wzór takiej umowy możecie pobrać na samym dole niniejszego tekstu.
- Data i miejsce sporządzenia umowy
Jak każda ważna umowa, również ta powinna mieć datę oraz miejsce zawarcia. - Strony transakcji
Kolejnym punktem jest wymienienie stron biorących udziału w transakcji, czyli sprzedającego oraz kupującego. Mogą być nim zarówno osoby fizyczne, prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, które na mocy prawa zyskały zdolność prawną. W dokumencie powinny znaleźć się dane odnośnie miejsca zamieszkania, imiona rodziców, numer dowodu, numer PESEL czy inne dane, które będą podstawą identyfikacji stron transakcji. - Przedmiot umowy
Po ustaleniu stron transakcji należy opisać dokładnie czym jest przedmiot sprzedaży. W przypadku zawierania umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży nieruchomości, powinniśmy dokładnie opisać położenie działki, jej ewentualne zabudowania oraz wymienić numer księgi wieczystej. W tym punkcie warto również zaznaczyć, czy przedmiot sprzedaży nie jest lub jest obciążony ewentualnymi roszczeniem ze strony osób trzecich, co będzie stanowiło dodatkowe zabezpieczenie dla osoby kupującej.
Sprzedający powinien również dodać akapit o tym, że kupujący oświadczają, iż znamy im jest stan techniczny przedmiotu sprzedaży, by uniknąć późniejszych roszczeń z tego tytułu. - Cena sprzedaży oraz sposób płatności
Po ustaleniu przedmiotu sprzedaży umieszczamy w umowie informację na temat konkretnej kwoty danej działki czy nieruchomości. W tym punkcie możemy także ustalić sposób i termin zapłaty za nieruchomość oraz dzień wydania przedmiotu umowy w ręce kupujących. Nie są to jednak obowiązkowe kwestie, a raczej formy wzajemnych ustaleń, gdyż te zagadnienia będziemy ponownie ujmowali w docelowej umowie kupna-sprzedaży podpisywanej przed notariuszem. Odnośnie poniesionych kosztów, możemy również dodać ustęp o tym, kto ponosi koszty związane z zawarciem umowy przyrzeczonej, chociaż są to z reguły osoby kupujące. - Data zawarcia transakcji oraz zabezpieczenia
By umowa była ważna, musimy umieścić datę zawarcia transakcji. Najlepszą opcją jest ujęcie konkretnej daty z lekkim naddatkiem, jeśli kupujący ubiegają się np. o kredyt w banku. W przypadku transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości warto zabezpieczyć się zadatkiem, który powinien wynosić nawet ok. 10% kwoty całej transakcji. Warto określić taki zadatek, który będzie dotkliwy do stracenia dla obu stron transakcji.
Warto odróżniać pojęcie zaliczki od zadatku, chociaż oba pojęcia określają dodatkowe kwoty, które w późniejszym czasie będą odjęte od kwoty sprzedaży przedmiotu umowy. Zaliczka różni się od zadatku tym, że w przypadku niezawarcia umowy zostanie po prostu zwrócona kupującemu. Zadatek natomiast zostanie zatrzymany przez sprzedającego, jeśli kupujący wycofają się z dotrzymania umowy przedwstępnej sprzedaży i nie zostanie ona podpisana z ich winy. Jeśli natomiast wina będzie leżeć po obu stronach, będzie wynikiem zdarzeń niezależnych od obu stron lub strony zgodnie zrezygnują z podpisania umowy, zadatek zostanie zwrócony kupującym. Natomiast Sprzedający, który nie dotrzyma warunków umowy i zrezygnuje z jej podpisania, jest winny kupującego dwukrotność wpłaconego zadatku. - Podpis i lista załączników
Na końcu należy pamiętać oczywiście o podpisach, które stanowią o ważności umowy. Jeśli poza samą umową operujemy dodatkowymi dokumentami, które np. potrzebują kupujący, możemy je wymienić jako listę załączników. W ich skład mogą wchodzić przykładowo wypis z rejestru gruntów, kopia mapy ewidencyjnej czy operat szacunkowy nieruchomości.
Poniżej możecie pobrać darmowy wzór umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży nieruchomości oraz działki. Zawiera ona podstawowe punkty, które warto ująć podpisując ją bez obecności notariusza.
Umowa przedwstępna sprzedaży
Zawarta w …………………. w dniu ………………… pomiędzy:
……………………………….. (imię i nazwisko sprzedającego), synem/córką …………………….. (imiona rodziców), zamieszkałym/-ą w …………………….. (miejscowość) przy ulicy ………………………. (ulica, numer domu, numer mieszkania), PESEL …………………… dowód seria ……… (seria dowodu osobistego) numer ………………. (numer dowodu osobistego)
Zwanym dalej Sprzedającym
a
……………………………….. (imię i nazwisko kupującego), synem/córką …………………….. (imiona rodziców), zamieszkałym/-ą w …………………….. (miejscowość) przy ulicy ………………………. (ulica, numer domu, numer mieszkania), PESEL …………………… dowód seria ……… (seria dowodu osobistego) numer ………………. (numer dowodu osobistego)
Zwanym dalej Kupującym
§ 1
Sprzedając oświadcza, że:
1) Jest właścicielem nieruchomości położonej w ………………………………………………………, składającej się z ……………………………………………………………………………………………, dla której prowadzona jest księga wieczysta ……………………………………….
2) nieruchomość ta nie jest obciążona i nie znajduje się w posiadaniu zależnym osób trzecich.
3) wyżej opisana nieruchomość należy do jego majątku osobistego.
Kupujący oświadcza, że:
1) Nie jest cudzoziemcem w rozumieniu przepisów z ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 roku Nr 167, poz. 1758).
§ 2
Sprzedający oświadcza, że zobowiązuje się sprzedać Kupującemu opisaną wyżej nieruchomość za cenę w kwocie ………………………. (słownie: ………………………………………………) w terminie do ………………………….. a Kupujący oświadcza, że za podaną cenę nieruchomość tę zobowiąże się w ustalonym terminie kupić.
§ 3
Cenę sprzedaży Kupujący zapłaci Sprzedającemu w terminie do ….. dni od podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży z udzielonego mu kredytu bankowego bezpośrednio na rachunek bankowy Sprzedającego: ……………………………………………………………………………………………………
§ 4
Wydanie przedmiotowej nieruchomości w posiadanie Kupującego nastąpi ……………………………………………………………………………………………………………………….
§ 5
Kupujący oświadcza, że znany jest mu stan techniczny przedmiotowej nieruchomości.
§ 6
Wszelkie koszty związane z zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży, również sprzedaży warunkowej i przeniesieniem własności nieruchomości ponosi Kupujący.
§ 7
Kupujący oświadcza, że zapłaci Sprzedającemu tytułem zadatku kwotę …………… zł (słownie: ……………………………………………) na wskazany w § 3 numer rachunku bankowego w ciągu ….. dni od podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży.
§ 8
W razie niezawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie Kupującego, Sprzedający może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać.
§ 9
W przypadku niezawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie Sprzedającego, Kupujący może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i zażądać od Sprzedającego sumy dwukrotnie wyższej niż wręczony zadatek.
Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, a wszelkie zmiany tej umowy są możliwe jedynie w formie pisemnych aneksów.
Sprzedający Kupujący
…………………………………………………. ………………………………………………….
Załączniki:
Zabezpiecz się odpowiednią umową
Umowa przedwstępna sprzedaży nie jest wymagana, jednak w wielu okolicznościach jest po prostu na rękę kupującemu lub sprzedającemu daną nieruchomość lub działkę. Jeśli sami będziemy stosowali tak dokument upewnijmy się, że nie zawiera on niekorzystnych lub niezgodnych z prawem zapisów. Nie dajmy się również zwieść obietnicom – to co jest zapisane na piśmie, ma zawsze większą wiarygodność niż słowo.
Jakie są wasze doświadczenia w podpisywaniu umów przedwstępnych?
Monika
Z wykształcenia architekt wnętrz, który jest zapatrzony w nowoczesne i minimalistyczne wnętrza. Z zawodu copywriter, z pasji grafik i kinoman. Zainteresowania naszej ekspertki obracają się wokół wszystkiego co piękne, designerskie i... praktyczne. Jak każdy prawdziwy Polak uważa, że nie ma rzeczy, której nie umiałaby zrobić lub naprawić.
