Prawo budowlane - jakie zmiany weszły w 2018 roku?

Styczeń 2018 roku bez wątpienia przyniósł sporo komplikacji inwestorom. Powodem jest wejście w życie nowelizacji rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.  Jak zmieniło się prawo budowlane w 2018 roku? W artykule przybliżę zakres zmian, jakim uległa ustawa oraz opowiem o nowościach w zapisie prawnym.

Prawo budowlane i obawy inwestorów

Projekt nowej ustawy inwestycyjnej z założenia ma prowadzić do uproszczenia procesu inwestycyjno – budowlanego. Nowe rozwiązania Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa dotykają bezpośrednio aż 17 ustaw, z czego kluczowymi zapisami prawnymi, których mają dotyczyć poprawki, są ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz Prawie budowlanym.

Etapowanie inwestycji czyli nowe warunki zabudowy 2018

Z punktu widzenia inwestorów, poprawki do ustawy mogą nastręczyć wiele problemów, szczególnie, że zmianom uległy warunki zabudowy 2018. Pierwszym z nich jest likwidacja etapowych pozwoleń na budowę. Do tej pory realizowanie większych inwestycji takich jak na przykład budowa osiedla, odbywało się w sposób etapowy – decyzja o warunkach zabudowy była uzyskiwana na poszczególne obiekty, które mogły funkcjonować samodzielnie. Z chwilą wejścia znowelizowanej ustawy, deweloper będzie musiał przedstawić kompletny projekt uwzględniający takie założenia jak choćby informacja o liczbie mieszkańców i miejsc parkingowych. Efektem takich działań będzie opóźnienie niektórych inwestycji lub nawet rezygnacja z ich realizacji. Najbardziej odczują to mniejsze firmy deweloperskie, dla których etapowanie inwestycji daje możliwość rozłożenia kosztów w czasie.

Spowolnienie rynku nieruchomości

Dźwig budowlany, Źródło: Pixabay.com

Według raportu REAS rok 2017 był rekordowy pod względem liczby sprzedanych lokali. W stosunku do poprzedniego roku odnotowano wzrost liczby zrealizowanych transakcji o 10,7 tys. Również nowe mieszkania pojawiające się na rynku nieruchomości pobiły rekord w swej ilości. Było to o 3,6% więcej niż w roku poprzednim. Obecne prognozy wskazują na zatrzymanie tego trendu. Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym może spowodować, że rynek nieruchomości znacznie zwolni. Niemożność etapowania inwestycji i utrudnienia związane z otrzymaniem decyzji o warunkach zabudowy sprawią, że deweloperzy nie będą w stanie dostarczyć odpowiednio dużej ilości lokali na rynek, by zachować ten trend.

Poszerzenie katalogu robót budowlanych

Nowe prawo budowlane 2018, a szczególnie poprawka dotycząca poszerzenia katalogu robót budowlanych zdecydowanie spodoba się wielu osobom. Wśród obiektów niewymagających pozwolenia na budowę znalazły się parterowe budynki gospodarcze, budynki indywidualnej rekreacji nieprzekraczające 35 m2, garaże, wiaty i przydomowe ganki. Oprócz tego brak konieczności uzyskania pozwolenia na budowę dotyczy od teraz: instalacji elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, klimatyzacyjnych i telekomunikacyjnych.

Tymczasowy obiekt budowlany

W ustawie pojawił się dodatkowy przepis (art. 37a), który dotyczy możliwości uzyskania pozwolenia na budowę obiektu tymczasowego. Po przekroczeniu terminu określonego w zgłoszeniu inwestor będzie mógł dalej użytkować lokal. Do tej pory musiał on bezwzględnie rozebrać obiekt po upływie wyznaczonego czasu lub przenieść w inne miejsce.

Mniej czasu na zgłoszenie sprzeciwu

Wprowadzono przepis, który traktuje o możliwości wydania z urzędu przez organ administracji architektoniczno – budowlanej zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Urzędowy czas do zgłoszenia sprzeciwu został teraz ustawowo skrócony do 21 dni.

Zawężenie rozumowania sąsiedztwa

Prace budowlane, Źródło: Pixabay.com

W przypadku miejsc, które nie są uwzględnione w planach zagospodarowania przestrzennego, jedynym sposobem na wybudowanie inwestycji jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, czyli tzw. wuzetki. Przed wprowadzeniem zmian w ustawie decyzję taką można było otrzymać bez większego problemu, jeśli tylko obiekt zachowywał ład przestrzenny. Obecnie, aby otrzymać pozwolenie, działka musi graniczyć bezpośrednio z zabudowanym terenem. Taka sytuacja może nastręczyć wiele problemów inwestorom, w szczególności deweloperom planującym budowę osiedli na obrzeżach miast. Wiele gruntów nabytych w celach inwestycyjnych może stracić na wartości ze względu na brak możliwości ich zabudowy.

Parkingi zdefiniowane

Do tej pory prawo budowlane nie zawierało pojęcia parkingu. Po nowelizacji, według §3 pkt. 25, pod tym pojęciem rozumieć można::

„ […] wydzieloną powierzchnię terenu przeznaczoną do postoju i parkowania samochodów, składającą się ze stanowisk postojowych oraz dojazdów łączących te stanowiska, jeżeli takie dojazdy występują.” §3 pkt. 25.

Oprócz tego wprowadzone zostały poprawki co do minimalnych odległości stanowisk parkingowych. Minimalna szerokość stanowiska parkingowego wzrosła z 2,3 m do 2,5 m. Odległość parkingu od granic działki wynosiła do tej pory 3 m i zakładała maksymalnie 4 stanowiska. Obecnie zwiększono ilość miejsc parkingowych z 4 do 10.

Polityka prorodzinna

W nowym zapisie pojawiła się wzmianka dotycząca specjalnych pomieszczeń przeznaczonych do przewijania i karmienia niemowlaków. Od stycznia 2018 roku muszą one znaleźć się w każdym nowo wybudowanym budynku gastronomicznym, handlowym, usługowym oraz na stacjach paliw.

Jakich budynków nie dotyczą zmiany w przepisach?

Nowe prawo budowlane 2018 nie będzie dotyczyło budynków, w przypadku których przed 1 stycznia 2018 roku:

• złożono zgłoszenie budowy lub wykonania robót,
• złożono pozwolenie na budowę, wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego, wniosek o zatwierdzenie zmienionego projektu budowlanego lub wniosek o zmianę pozwolenia na budowę,
• wydano decyzję o pozwoleniu na budowę.