Wolność Tomku w swoim domku? - zasady życia w sąsiedztwie

Kojarzycie może utwór „Sąsiedzi” w wykonaniu Sokoła? Pojawia się w nim wiele mówiące o Naszych relacjach z sąsiadami zdanie:  Sąsiedzi… dobrze, że mam żaluzje. W istocie, współżycie z sąsiadami – czy to tymi za ścianą, czy płotem, bywa uciążliwe. Są bowiem tacy, którzy regularnie „zatruwają Nam życie” nie stosując się do ogólnie przyjętych norm i zasad. Pytanie tylko – czy takie istnieją? Jakie są zasady życia w sąsiedztwie? Czy są jakieś ograniczenia prawa własności? O tym właśnie będzie ten tekst.

Krótko o prawie własności

Treść prawa własności (Art. 140 Kodeksu Cywilnego) jest jak treść każdej Ustawy, dość zagmatwana i brzmi następująco:

W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Co z niej wynika? Otóż, zgodnie z treścią Artykułu prawo własności:

- przysługuje tylko właścicielowi rzeczy (w tym przypadku: nieruchomości), czyli podmiotowi (może to być osoba fizyczna, małżeństwo, firma, bank), którego własność odnotowana jest w Księgach Wieczystych i/lub potwierdzona Aktem Notarialnym

- nie przysługuje osobom użytkującym nieruchomość za zgodą właściciela (np. współmieszkańcom czy wynajmującym)

- obowiązuje jedynie w granicach własności, w tym wypadku: nieruchomości, której jest się właścicielem

- jest ograniczone przez inne Ustawy oraz zasady współżycia społecznego

Prawo bez prawa

Na początek warto sobie uświadomić, jakie są ograniczenia prawa własności. Kwestia ta, jak każda związana z prawem, nie jest do końca jasna. Teoretycznie, będąc właścicielami działki i postawionego na niej domu możemy na ich terenie robić co chcemy. Nie jesteśmy jednak całkowicie wolni, gdyż musimy stosować się do tzw. zasad współżycia społecznego. Jakie to są? Odpowiedzi na to pytanie nie ma, gdyż zasady współżycia społecznego to jedynie niedookreślony termin prawniczy oznaczający minimum poprawności w stosunkach społecznych. Oczywiście, możemy domniemać, że chodzi tutaj o niezakłócanie porządku, szacunek dla mienia publicznego itp. – jednak nigdzie nie znajdziemy dokładnych wskazówek, czego nie wolno, a co wolno Nam robić.

Osiedle domków w Sosnowcu. fot. Wikipedia

Inaczej jest w przypadku mieszkania czy lokalu. Choć w jego granicach obejmuje nas prawo własności, to już w granicach nieruchomości, w której się znajduje, obowiązują nas zasady określone przez właściciela bądź zarządcę całego budynku. Aby uniknąć niedomówień, spółdzielnie i administracje wprowadzają różnorodne regulaminy i zasady wspólne dla wszystkich mieszkańców nieruchomości. Praktyki dotyczące ich ustanawiania są jednak skrajnie różne. Niektóre wspólnoty konsultują treści regulaminów z mieszkańcami, pozwalają na ich zawetowanie czy zmianę w drodze mediacji, a inne stawiają ich „przed faktem dokonanym”. W każdym przypadku jednak, określone tą drogą normy obowiązują niezależnie od prawa własności. Oznacza to, że niby możemy śpiewać pod prysznicem o 3 w nocy, ale jednak nie mamy takiego prawa, gdyż uwzględniona w regulaminie cisza nocna trwa od 22 do 6.

Po krótkiej analizie prawa własności zaczynam wątpić w jego istnienie. W obu wersjach jest to „prawo bez prawa”. W domu jest ograniczone „zasadami współżycia społecznego”, których nikt nie zna. Według mnie to typowa „prawnicza paplanina” i każdy dobry prawnik potrafi udowodnić zarówno pogwałcenie, jak i poszanowanie zasad współżycia społecznego (w tej samej sprawie, po tej samej stronie!). W mieszkaniu zaś, prawo nie obowiązuje, bo należy do głównego właściciela, którego nie obchodzi to, że część jego własności jest w zasadzie naszą własnością. Po cóż więc to prawo?

Co nam wolno, a czego nie – analiza zasad współżycia społecznego

Po kilku krótkich konsultacjach z prawnikami, za które z dołu dziękuję, otrzymałam zarys tego, co powinniśmy rozumieć poprzez termin „zasady współżycia społecznego”. Otóż, chodzi przede wszystkim o takie działanie, które zapobiega tzw. negatywnej immisji (o tym, czym ona jest napiszę w kolejnym akapicie) i mieści się w granicach norm zachowań lokalnych. Dlaczego lokalnych? Dlatego, że na przykład w nadmorskich kurortach takich jak Kołobrzeg czy Sopot normą są głośne rozmowy i imprezy wczasowiczów trwające do późnych godzin nocnych, więc nikt nie może mieć o nie pretensji. Te same zabawy i dyskusje nie będą normą w bloku na obrzeżach miasta wojewódzkiego, w którym mieszka mnóstwo ludzi chodzących na ranną zmianę do pracy. Brzmi logicznie, prawda?

Idąc dalej tym tropem, wolno Nam zrobić głośnego grilla – ale najlepiej w piątek wieczorem lub w sobotę (niedziela wieczór to już ryzykowny termin). Nasi goście mogą zaparkować na miejscu, na którym zazwyczaj stoi auto sąsiada (na parkingu pod blokiem, nie jego własnym podjeździe!), pod warunkiem, że nie zajmą tego miejsca na cztery dni. Nasze posegregowane, gotowe do wywozu śmieci mogą stać na drodze publicznej, o ile są dobrze zapakowane i nie fruwają po całej okolicy. Nasze dziecko może wejść na pole sąsiada by puszczać bańki (teoretycznie jedynie za jego zgodą), tylko jeśli nie zniszczy posadzonych na tymże polu krzewów.

W przepisach określone jest także kilka sytuacji, w których możemy naruszyć prawa własności innych osób. Mamy na przykład prawo wejścia na teren działki sąsiada w celu obcięcia gałęzi drzew rosnących w granicach naszej nieruchomości – sąsiad ma prawo od nas tego żądać, a w przypadku, gdy go zignorujemy, dokonać działania na własną rękę . Wszystkie owoce, które spadną z drzewa na sąsiada stronę są również (w sensie prawnym oczywiście) całkowicie nasze i mamy prawo je pozbierać z ziemi. Przepisu tego nie stosuje się w odniesieniu do gruntów i nieruchomości publicznych. Gdy nie posiadamy wjazdu na działkę bądź dostępu do drogi, możemy żądać od sąsiada udostępnienia kawałka ziemi w ramach tzw. służebności drogowej (tylko za odpowiednim wynagrodzeniem).

Ponadto, mury, drzewa, krzewy, hydranty i wszystkie inne obiekty, stojące na granicach nieruchomości uważa się za wspólne dla obu właścicieli sąsiadujących działek.

Wpływy, czyli immisje

Choć zgodnie z treścią prawa własności możemy z niego korzystać w dowolny określony w przeznaczeniu rzeczy sposób, to musimy powstrzymać się od działań mogących powodować tzw. immisje, czyli wpływy na własności sąsiednie.

Immisje dzielą się na kilka rodzajów. Rozróżniamy między innymi immisje negatywne i pozytywne, przy czym podział ten należy uznać za subiektywny. Dlaczego? Gdyż przenoszący się z naszej działki na działkę sąsiada zapach kwiatów może być dla niego kojący, lub wręcz przeciwnie – drażniący. Podobnie ma się rzecz z muzyką czy dymem z grilla. Za jednoznacznie negatywne należy uznać immisje dot. np. przenoszenia się dźwięków awantur czy aromatów ciężkich chemikaliów i tym podobne.

Immisje dzielimy także na pośrednie i bezpośrednie. Pierwsze należą do skutków ubocznych korzystania z prawa własności – można do nich zaliczyć cienie, dźwięki czy zapachy przenoszące się na sąsiednią działkę. Drugie to działania wpływające jedynie na cudzą własność, takie jak na przykład porzucanie śmieci w lesie należącym do osoby trzeciej. 

Rozróżniamy także immisje materialne i niematerialne. W zasadzie nie ma precyzyjnego określenia odnośnie tego, czym są immisje materialne. Prawo podaje za to precyzyjną definicję tych niematerialnych. Mamy z nimi do czynienia wtedy, kiedy nasze działanie, choć nie wpływa fizycznie na własność sąsiada, powoduje u niego dyskomfort psychiczny. Przykładem takiej sytuacji może być min. prowadzenie działalności eksperymentalnej na terenie własnej działki – jeśli wie o niej sąsiad i powoduje to u niego strach, to powinniśmy jej zaniechać.

Roszczenie negatoryjne

Jeśli Nasza własność jest naruszana w drodze ciągłej, uciążliwej immisji,  możemy udać się do prawnika w celu skorzystania z opcji tak zwanego roszczenia negatoryjnego. Jego zasadność ocenia Sąd Cywilny. Może on wydać wyrok, na którego podstawie osoba naruszająca Naszą własność musi zaniechać kontynuowania negatywnych immisji i/lub naprawić szkody powstałe w wyniku działań, które do nich doprowadziły. Jest to dobre wyjście dla osób borykających się z uciążliwymi sąsiadami, aczkolwiek nieco czasochłonne i kosztowne.

Podsumowując, prawo własności jest pełne sprzeczności. Zapewnia nam wolność na własnym terenie czy we własnym mieszkaniu, ale w granicach norm, które nie są do końca znane bądź określane są przez podmioty trzecie bez naszego udziału. Z prawa własności możemy korzystać do woli, pod warunkiem powstrzymania się od działań nieakceptowalnych w społeczeństwie lokalnym oraz takich, które mogłyby powodować negatywne immisje.

Mam nadzieję, że dzięki lekturze tego artykułu wiecie już mniej-więcej jakie są zasady życia w sąsiedztwie. Jestem ciekawa, czy ktokolwiek z was spierał się na ich temat? Czy zdarzyło się wam korzystać z prawa do roszczenia negatoryjnego? Jak wygląda proces? Zapraszam do dyskusji w komentarzach pod artykułem!